Das Wichtigste in Kürze:
- Der Altstadtbrand von 1706 zerstörte Teile der Erlanger Altstadt, die erst 20 Jahre zuvor planmäßig errichtet worden war.
- Der Wiederaufbau erfolgte über mehrere Epochen, sodass heute Gebäude verschiedener Jahrhunderte nebeneinander stehen.
- Sandsteinfassaden aus dem 18. Jahrhundert treffen auf Ergänzungen aus dem 19. und 20. Jahrhundert.
- Bei Sanierungen muss die Baugeschichte des einzelnen Gebäudes geklärt werden, bevor Maßnahmen geplant werden.
- Denkmalschutzauflagen können die Sanierungsmöglichkeiten einschränken, eröffnen aber auch steuerliche Vorteile.
Der Altstadtbrand von 1706 ist ein Schlüsselereignis in der Baugeschichte Erlangens. Nur zwei Jahrzehnte nachdem Markgraf Christian Ernst die Neustadt für hugenottische Glaubensflüchtlinge als barocke Planstadt errichten ließ, zerstörte ein Großbrand Teile der älteren Altstadt. Der Wiederaufbau zog sich über Jahrzehnte und hinterließ eine gemischte Bausubstanz, die bis heute Auswirkungen auf den Zustand der Gebäude hat. Für Eigentümer und Kaufinteressenten für Erlangen ist diese Baugeschichte mehr als historische Fußnote: Sie bestimmt, welche Materialien in einem Gebäude stecken und welcher Sanierungsbedarf zu erwarten ist.
Was geschah beim Altstadtbrand 1706?
Am 14. August 1706 brach in der Erlanger Altstadt ein Feuer aus, das sich rasch ausbreitete. Zahlreiche Wohn- und Geschäftshäuser wurden zerstört oder schwer beschädigt. Die Altstadt, die ältere und organisch gewachsene Siedlung nördlich der barocken Neustadt, war besonders betroffen. Fachwerkhäuser und Gebäude mit Holzkonstruktionen brannten vollständig ab, während Sandsteinbauten teilweise stehen blieben, aber durch die Hitzeeinwirkung geschädigt wurden.
Der Wiederaufbau begann unter markgräflicher Regie, wurde aber nicht einheitlich durchgeführt. Manche Gebäude wurden direkt nach dem Brand in barockem Stil neu errichtet, andere erst Jahrzehnte später ergänzt oder umgebaut. Diese zeitliche Streuung erklärt die heute sichtbare Vielfalt der Bausubstanz in der Erlanger Altstadt.
Wie zeigt sich die gemischte Bausubstanz heute?
Wer durch die Erlanger Altstadt geht, sieht auf den ersten Blick ein relativ einheitliches Bild: verputzte Fassaden, Sandsteingewände, zwei- bis dreigeschossige Traufseithäuser. Hinter dieser Einheitlichkeit verbirgt sich jedoch eine erhebliche Vielfalt.
Fundamente und Keller: Die ältesten Bauteile vieler Altstadtgebäude sind die Keller und Fundamente. Manche stammen noch aus der Zeit vor dem Brand und bestehen aus Bruchsteinmauerwerk mit Lehmmörtel. Andere wurden beim Wiederaufbau aus Sandstein neu errichtet. Die Qualität der Mörtel variiert stark, was sich auf die Tragfähigkeit und den Feuchteschutz auswirkt.
Außenwände: Die Außenwände zeigen je nach Baujahr unterschiedliche Konstruktionen. Ältere Teile bestehen aus Bruchstein oder Sandstein-Quadermauerwerk, spätere Ergänzungen aus Ziegelmauerwerk. An einzelnen Gebäuden lassen sich drei oder mehr Bauphasen nachweisen, die jeweils unterschiedliche Materialeigenschaften haben.
Dachstühle: Viele Dachstühle wurden bei Umbauten im 19. oder frühen 20. Jahrhundert erneuert. Die verwendeten Holzquerschnitte und Verbindungstechniken geben Aufschluss über das Alter und den Zustand. Holzschädlingsbefall, insbesondere durch den Hausbock, ist bei älteren Dachstühlen ein regelmäßiger Befund.
Mehr zum Thema Holzschäden erfahren Sie auf unserer Seite zu Holzschädlingen im Dachstuhl.
Welche Herausforderungen stellt die gemischte Bausubstanz?
Die größte Herausforderung bei Gebäuden mit gemischter Bausubstanz besteht darin, die einzelnen Bauphasen zu erkennen und ihre Wechselwirkungen zu verstehen. Ein Keller aus dem 17. Jahrhundert, Wände aus dem 18. Jahrhundert und ein Dachstuhl aus dem 19. Jahrhundert verhalten sich bauphysikalisch unterschiedlich. Feuchtigkeit wandert anders durch Bruchstein als durch Sandstein oder Ziegel. Wärme wird unterschiedlich geleitet und gespeichert.
Bei Sanierungen besteht die Gefahr, dass Maßnahmen, die für einen Bauabschnitt richtig sind, in einem anderen Bereich Schäden verursachen. Ein typisches Beispiel: Eine Innendämmung, die auf einer Sandsteinwand angebracht wird, kann funktionieren, auf einer älteren Bruchsteinwand mit Lehmmörtel aber Feuchtestau verursachen.
Ein Sachverständiger klärt vor jeder Sanierung, aus welchen Bauphasen die verschiedenen Bauteile stammen, und empfiehlt Maßnahmen, die zur jeweiligen Konstruktion passen. Auf unserer Seite zur Sanierungsberatung erfahren Sie mehr über diesen Prozess.
Was bedeutet der Altstadtbrand für den Denkmalschutz?
Viele Gebäude in der Erlanger Altstadt stehen unter Denkmalschutz. Die Denkmaleigenschaft ergibt sich häufig gerade aus der gemischten Baugeschichte: Ein Gebäude, das Bauphasen vom 17. bis zum 20. Jahrhundert in sich vereint, ist bauhistorisch besonders wertvoll.
Für Eigentümer bedeutet der Denkmalschutz einerseits Einschränkungen bei der Sanierung. Fassadengestaltung, Fensterformen, Materialien und manchmal auch Grundrissänderungen müssen mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. Andererseits bietet der Denkmalschutz steuerliche Vorteile: Sanierungskosten an denkmalgeschützten Gebäuden können über einen Zeitraum von zwölf Jahren steuerlich abgesetzt werden (Paragraf 7i EStG für Vermieter, Paragraf 10f EStG für Selbstnutzer).
Kontaktieren Sie uns, wenn Sie eine Einschätzung zum Zustand und Sanierungsbedarf eines Altstadtgebäudes für Erlangen benötigen.
Worauf sollten Käufer bei Altstadtgebäuden achten?
Beim Kauf eines Gebäudes in der Erlanger Altstadt empfiehlt sich besondere Sorgfalt. Folgende Punkte sollten vor dem Kauf geprüft werden:
Gibt es eine Bauakte beim Bauamt, aus der sich die Baugeschichte nachvollziehen lässt? Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, und wenn ja, welche Auflagen gelten? Wie ist der Zustand der Kellerräume, insbesondere hinsichtlich Feuchtigkeit? Gibt es sichtbare Risse in Wänden, Decken oder am Übergang zwischen verschiedenen Bauabschnitten? Ist der Dachstuhl auf Holzschädlinge und statische Tragfähigkeit geprüft?
Ein Sachverständiger kann diese Punkte systematisch abarbeiten und Ihnen eine fundierte Entscheidungsgrundlage liefern. Unsere Hauskaufberatung ist speziell auf solche komplexen Bestandsimmobilien ausgerichtet.
Häufige Fragen
Sind alle Gebäude in der Erlanger Altstadt vom Brand 1706 betroffen?
Nein. Der Brand betraf vor allem die ältere Altstadt nördlich der Hugenotten-Neustadt. Die Neustadt blieb weitgehend verschont. Trotzdem gibt es auch dort Gebäude mit gemischter Bausubstanz durch spätere Umbauten.
Wie erkennt man verschiedene Bauphasen an einem Gebäude?
Verschiedene Mauerwerksarten, unterschiedliche Mörtelzusammensetzungen, Baunähte (vertikale Fugen zwischen altem und neuem Mauerwerk) und abweichende Fensterformate sind Hinweise. Ein Sachverständiger kann diese Spuren systematisch auswerten.
Ist Sandstein nach einem historischen Brand noch tragfähig?
Sandstein, der starker Hitze ausgesetzt war, kann seine Festigkeit verlieren. In der Regel wurde geschädigter Sandstein beim Wiederaufbau ersetzt. Bei Unsicherheit kann ein Sachverständiger die Festigkeit durch Prüfverfahren einschätzen.
Darf man an einem denkmalgeschützten Altstadthaus eine Außendämmung anbringen?
In den meisten Fällen nicht, da die Fassadengestaltung zum geschützten Erscheinungsbild gehört. Innendämmung ist oft die einzige Option, muss aber bauphysikalisch sorgfältig geplant werden.
Welche Fördermittel gibt es für Sanierungen an historischen Gebäuden?
Neben den steuerlichen Vorteilen nach Paragraf 7i/10f EStG gibt es kommunale und staatliche Förderprogramme für Sanierungsgebiete. Die Stadt Erlangen und das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege beraten zu konkreten Fördermöglichkeiten.
Wie wichtig ist ein Sachverständiger bei Altstadtgebäuden?
Bei Gebäuden mit gemischter Bausubstanz und potenziellen Denkmalschutzauflagen ist eine sachverständige Beurteilung besonders wichtig. Fehler bei der Sanierung können teuer werden und die Bausubstanz weiter schädigen.
Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. DEKRA-zertifizierter Sachverständiger Jörg Aichinger berät Sie zu historischer Bausubstanz für Erlangen und die Region Mittelfranken.