Für Erlangen liegt mein Stundensatz bei 90 bis 180 Euro brutto (inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer), die Gesamtkosten je Auftrag beginnen bei 750 Euro, je nach Umfang und Objekt. Damit kennen Sie die Zahl, um die es geht. Der Rest dieser Seite erklärt, wodurch der Aufwand innerhalb dieser Spanne wächst oder schrumpft, welche Erlanger Besonderheiten dabei eine Rolle spielen und wie Sie zu einem verbindlichen Angebot kommen.
Preisübersicht für Erlangen (Orientierung, brutto)
| Position | Orientierung (brutto) |
|---|---|
| Stundensatz | 90 bis 180 Euro, je nach Aufgabenstellung |
| Gesamtkosten je Auftrag | ab 750 Euro, je nach Umfang und Objekt |
| Anfahrt nach Erlangen | nach Aufwand, im Angebot separat ausgewiesen |
| Telefonische Erstberatung | kostenfrei |
| Schriftliches Angebot | kostenlos und unverbindlich |
Alle Angaben sind Bruttopreise inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer und dienen als unverbindliche Orientierung. Verbindlich ist ausschließlich das individuelle Angebot, das Sie vorab schriftlich von mir erhalten.
Eine Pauschale für alle Objekte wäre entweder für Sie zu teuer oder für mich nicht auskömmlich. Ein barockes Traufenhaus in der Innenstadt, eine Wohnung im Röthelheimpark und ein Bauernhaus im Altort von Büchenbach unterscheiden sich im Prüfaufwand erheblich. Deshalb kalkuliere ich nach Aufwand und nenne Ihnen den Preis, bevor Sie beauftragen.
Was den Preis bestimmt
| Faktor | Wirkung auf den Aufwand |
|---|---|
| Objektgröße | Wohnfläche, Geschosse, Keller, Dachraum, Nebengebäude |
| Baujahr und Bausubstanz | Barockbau, Nachkriegsbestand oder Neubau erfordern unterschiedliche Prüftiefe |
| Anfahrt | ab 95448 Bayreuth rund 80 Kilometer |
| Umfang des Gutachtens | Kurzbericht, Kurzgutachten oder ausführliches schriftliches Gutachten |
| Messtechnik und Proben | Feuchtemessung, Thermografie, Probenahme bei Schadstoffverdacht |
Objektgröße
Jede zusätzliche Etage, jeder Kellerraum und jedes Nebengebäude verlängert die Begehung. Eine Wohnung in einem Geschossbau im Stadtteil Nord ist zügig erfasst, ein Einfamilienhaus mit Keller und ausgebautem Dach im Südwesten braucht mehr Zeit. Bei ehemals landwirtschaftlichen Anwesen im Altort von Büchenbach kommen Scheune und Stallgebäude mit eigenen Statik- und Feuchtefragen dazu.
Baujahr und Bausubstanz: der Erlanger Faktor
Erlangen hat einen Gebäudebestand, der in dieser Zusammensetzung selten ist. Die ehemalige Neustadt wurde als barocke Plan- und Idealstadt errichtet, mit schnurgeraden Straßenfronten und einheitlichen Fassaden überwiegend zwei- und dreigeschossiger traufständiger Häuser. Sie gehört zu den bedeutendsten Anlagen dieser Art. Wer hier ein Objekt kauft, kauft in aller Regel Denkmalsubstanz oder zumindest Ensembleschutz. Für die Begutachtung heißt das: Ich prüfe massives Mauerwerk ohne Horizontalsperre, historische Holzbalkendecken, alte Dachstühle, dazu die Frage, was bei Sanierungen der letzten Jahrzehnte falsch gemacht wurde. Dampfdichte Innendämmungen und Zementputze auf salzbelastetem Sockelmauerwerk sind typische Fehlsanierungen, die ich regelmäßig finde und deren Folgeschäden teuer sind.
Der zweite Punkt ist die Lage im Regnitztal. Der Fluss teilt das Stadtgebiet von Süden nach Norden in zwei etwa gleich große Hälften, dazu kommen Schwabach und Mittlere Aurach. Flussnähe bedeutet höheren Grundwasserstand und Hochwasserthematik. In Lagen wie dem Stadtteil Regnitz gehören Kellerabdichtung, Drainage und Rückstausicherung zum Pflichtprogramm jeder ernsthaften Prüfung.
Der dritte Erlanger Faktor ist die Bautätigkeit selbst. Universität und Siemens sorgen für konstante Nachfrage, entsprechend viel wird neu gebaut, nachverdichtet und umgenutzt. Bei Neubauten und Nachverdichtungsprojekten verschieben sich die typischen Mängel: nicht Feuchte aus dem 19. Jahrhundert, sondern Abdichtungsfehler an erdberührten Bauteilen, Leckagen in der luftdichten Gebäudehülle, Ausführungsmängel am Wärmedämmverbundsystem, zu früh belegte Estriche. Diese Mängel sind im offenen Bauteil leicht zu erkennen und günstig zu beheben, nach dem Verputzen dagegen kaum noch. Genau deshalb ist die baubegleitende Qualitätssicherung für Erlangen so gefragt.
Anfahrt
Von meinem Büro in 95448 Bayreuth sind es rund 80 Kilometer nach Erlangen. Die Anfahrt weise ich im Angebot getrennt aus. Bei einer Baubegleitung mit mehreren Terminen stimmen wir die Besuchstermine so ab, dass sie an den entscheidenden Bauabschnitten liegen und nicht unnötig oft anfallen.
Umfang des Gutachtens
Den größten Einfluss auf den Preis haben Sie über die Frage, wie belastbar das Ergebnis sein muss. Für eine Kaufentscheidung reicht häufig eine Begehung mit mündlicher Einschätzung und einer kompakten schriftlichen Zusammenfassung. Für eine Auseinandersetzung mit einem Bauträger, für eine Versicherung oder für ein Gerichtsverfahren brauchen Sie ein ausführliches Gutachten mit Messprotokollen, Fotodokumentation und Bewertung der Instandsetzungskosten. Wir entscheiden das vorher gemeinsam.
Welche Leistung erzeugt welchen Aufwand?
| Leistung | Was den Aufwand treibt |
|---|---|
| Hauskaufberatung | Baujahr, Größe, Keller, Zustand, Denkmal- oder Ensembleschutz. |
| Baubegleitende Qualitätssicherung | Anzahl der Ortstermine, üblich an den kritischen Abschnitten: Abdichtung, Rohbau, Dach, luftdichte Hülle, Estrich. |
| Bauabnahme | Objektgröße und Zahl der zu prüfenden Gewerke, dazu das Abnahmeprotokoll mit Mängelliste. |
| Schimmel- und Feuchtegutachten | Anzahl betroffener Räume, Messaufwand, gegebenenfalls Laboranalyse einer Probe. |
| Beweissicherung | Zahl der Bauteile und Detailgrad der Dokumentation, häufig vor Nachverdichtungsprojekten in der Nachbarschaft. |
Für Erlangen laufen zwei Auftragsarten parallel: die Beurteilung historischer Substanz in der Innenstadt und die Qualitätssicherung an Neubauten und Nachverdichtungen. Beide binden Zeit, aber an unterschiedlichen Stellen. Beim Altbau steckt der Aufwand in der Ursachenklärung, beim Neubau in der Zahl der Kontrolltermine.
Was ich nicht anbiete
Verkehrswertgutachten und Immobilienbewertungen erstelle ich nicht. Ich beurteile Bausubstanz, Schadensursachen und Instandsetzungsbedarf. Wer einen Marktwert für Bank, Finanzamt oder Erbauseinandersetzung braucht, ist bei einem Immobiliensachverständigen richtig.
Rechenbeispiel
Ein Rechenbeispiel zur Orientierung. Es handelt sich um ein Beispiel, nicht um ein Angebot.
| Beispiel: Kaufberatung Einfamilienhaus, Baujahr 1978, Erlangen | Zeit |
|---|---|
| Vorbereitung und Sichtung der Unterlagen | 1 Stunde |
| Begehung mit Feuchtemessung, inklusive Keller und Dachraum | 2,5 Stunden |
| Schriftliche Zusammenfassung mit Fotodokumentation | 1,5 Stunden |
| Summe | 5 Stunden |
5 Stunden zu 150 Euro brutto ergeben 750 Euro. Sobald Bauteilöffnungen, eine Thermografie oder eine ausführliche Schadensbewertung dazukommen, steigt der Aufwand entsprechend. Sie erfahren das vorab, nicht hinterher.
Warum sich das rechnet
Setzen Sie das Honorar in Relation zu den Schäden, um die es geht. Eine nachträgliche Horizontalsperre in einem barocken Bestandsbau, die Beseitigung von Schimmelschäden nach einer falsch ausgeführten Innendämmung, eine Kellerabdichtung in Regnitznähe oder die Sanierung eines fehlerhaft ausgeführten Wärmedämmverbundsystems am Neubau: Diese Positionen bewegen sich im fünfstelligen Bereich. Das Honorar für die Begutachtung liegt eine Größenordnung darunter.
Beim Neubau ist der Effekt noch deutlicher. Ein Abdichtungsmangel an der erdberührten Wand kostet während der Bauphase wenig, weil die Baugrube noch offen ist. Nach Verfüllung, Pflasterung und Bezug kostet die Beseitigung ein Vielfaches. Wer bei der Abnahme das erste Mal genau hinschaut, ist zu spät dran. Deshalb ist die Bauabnahme zwar wichtig, die Begleitung während des Baus aber wirtschaftlich noch wertvoller.
Was im Honorar enthalten ist
- Kostenfreie telefonische Vorbesprechung Ihres Anliegens
- Sichtung von Plänen, Baubeschreibung und vorhandenen Unterlagen
- Begehung mit Feuchtemessung und Fotodokumentation
- Bewertung der Befunde und Einordnung nach Dringlichkeit
- Schriftliche Ausarbeitung im vereinbarten Umfang
- Rückfragen zum Ergebnis nach der Übergabe
Zusätzlich kalkuliere ich nur, was wir vorher besprochen haben: Laboranalysen bei Schadstoffverdacht, Bauteilöffnungen oder wiederkehrende Ortstermine bei einer Baubegleitung. Nichts davon kommt als Überraschung auf der Rechnung.
So kommen Sie zu einem verbindlichen Preis
- Sie schildern mir Ihr Anliegen, telefonisch unter 0921 16393251 oder über das Kontaktformular.
- Ich frage die aufwandsbestimmenden Punkte ab: Baujahr, Größe, Keller, Lage, bekannte Schäden, Zweck.
- Sie erhalten ein schriftliches, unverbindliches Angebot mit Leistungsumfang und Preis.
- Beauftragt wird erst, wenn Sie zustimmen.
Als DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger (Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024) und Sachverständiger im Beratungsnetz des Bauherren-Schutzbundes arbeite ich unabhängig von Bauträgern, Maklern und ausführenden Firmen. Mein Honorar hängt nicht davon ab, ob ein Kauf zustande kommt. Meine Leistungen finden Sie in der Leistungsübersicht, ein Angebot fordern Sie über das Kontaktformular an.
Häufige Fragen zu den Kosten für Erlangen
Die sechs Fragen, die in der Erstberatung am häufigsten kommen.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel kostet ein Bausachverständiger für Erlangen?
Die Gesamtkosten beginnen bei 750 Euro brutto, der Stundensatz liegt bei 90 bis 180 Euro brutto. Der konkrete Preis richtet sich nach Objektgröße, Baujahr, Anfahrt und dem gewünschten Gutachtenumfang. Bei Denkmal- und Ensembleschutz in der barocken Planstadt liegt der Aufwand höher als bei einem Neubau. Ein schriftliches Angebot bekommen Sie vorab und unverbindlich.
Was kostet eine Stunde beim Bausachverständigen?
Der Stundensatz beträgt 90 bis 180 Euro brutto, also inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer. Einfache Begehungen mit Sichtprüfung liegen am unteren Ende, Schadensgutachten und Beweissicherungen mit Messtechnik und ausführlicher Dokumentation am oberen. Vor der Beauftragung halten wir den Satz schriftlich fest.
Wie teuer ist ein Gutachter für den Hauskauf?
Eine Hauskaufberatung für Erlangen beginnt bei 750 Euro brutto. Für ein Einfamilienhaus üblicher Größe liegt der Aufwand meist bei fünf bis acht Stunden, verteilt auf Vorbereitung, Begehung und Ausarbeitung. Bei einem denkmalgeschützten Objekt in der Innenstadt oder einem Haus in Regnitznähe mit feuchtem Keller steigt der Aufwand, weil zusätzliche Prüfschritte notwendig werden.
Wann lohnt sich ein Bausachverständiger?
Sobald der mögliche Schaden das Honorar um ein Vielfaches übersteigt. In Erlangen sind das typischerweise Feuchteschäden nach falscher Innendämmung im Altbau, Kellerprobleme im Regnitztal oder Ausführungsmängel an Neubauten. Besonders wirtschaftlich ist die Begleitung während der Bauphase, weil ein Abdichtungsmangel im offenen Bauteil einen Bruchteil dessen kostet, was seine spätere Beseitigung verursacht.
Wie hoch dürfen Gutachterkosten sein?
Für privat beauftragte Bausachverständige gibt es keine gesetzliche Gebührenordnung, das Honorar wird frei vereinbart. Verbindlich ist deshalb allein die schriftliche Vereinbarung vor Auftragsbeginn. Achten Sie darauf, dass Leistungsumfang, Stundensatz und Anfahrt darin ausgewiesen sind. Nur bei gerichtlicher Beauftragung gilt das Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz.
Was kostet ein Gutachten für ein altes Haus?
Auch für Altbauten liegt der Einstieg bei 750 Euro brutto, der tatsächliche Aufwand ist aber meist höher. Bei einem barocken Traufenhaus der Erlanger Planstadt prüfe ich massives Mauerwerk ohne Horizontalsperre, historische Holzbalkendecken, alte Dachstühle und die Folgen früherer Fehlsanierungen mit dampfdichten Materialien. Nach einer kurzen Vorbesprechung nenne ich Ihnen den Rahmen.