Das Wichtigste in Kürze:
- Eine Hausbesichtigung ohne Checkliste führt dazu, dass emotionale Eindrücke die technische Bewertung überlagern.
- Keller, Dachraum und Haustechnik werden von Käufern am häufigsten vernachlässigt.
- Feuchtigkeit, Risse und veraltete Elektrik sind die drei häufigsten versteckten Kostentreiber.
- In Erlangen verdienen barocke Altbauten, Nachkriegsbauten in Büchenbach und Siemens-Siedlungen besondere Aufmerksamkeit.
- Ein Sachverständiger erkennt Probleme, die selbst aufmerksame Laien übersehen.
Wer eine Immobilie besichtigt, ist verständlicherweise von Grundriss, Lage und Ausstattung gefesselt. Die Checkliste Hausbesichtigung hilft Ihnen, bei aller Begeisterung die technische Seite nicht zu vergessen. Denn es sind gerade die unauffälligen Details, die nach dem Kauf zu teuren Überraschungen führen. Dieser Ratgeber zeigt 15 Punkte, die Laien für Erlangen und Umgebung bei der Erstbesichtigung regelmäßig übersehen.
Warum ist eine Checkliste bei der Hausbesichtigung so wichtig?
Die Erstbesichtigung findet meist in einer emotional aufgeladenen Situation statt. Sie haben vielleicht monatelang gesucht, der Zeitdruck durch andere Interessenten ist hoch, und die Immobilie gefällt Ihnen auf den ersten Blick. In dieser Situation übersehen selbst sorgfältige Käufer technische Mängel. Eine strukturierte Checkliste zwingt Sie, systematisch vorzugehen und jeden relevanten Bereich zu prüfen.
Die 15 Punkte: Was Laien bei der Besichtigung übersehen
1. Keller: Feuchtigkeit und Geruch. Gehen Sie in den Keller und atmen Sie bewusst ein. Ein muffiger, erdiger Geruch deutet auf Feuchtigkeit hin. Achten Sie auf Salzausblühungen (weiße Flecken) an den Wänden, abblätternden Putz und Wasserränder. In Erlangen ist das Thema wegen des hohen Grundwasserspiegels im Regnitztal besonders relevant.
2. Dachraum: Zugang und Zustand. Bestehen Sie darauf, den Dachraum zu sehen. Verfärbungen an den Sparren, feuchte Stellen an der Unterseite der Dacheindeckung oder Tageslicht, das durch Ritzen dringt, sind Alarmsignale. Prüfen Sie auch auf Holzschädlingsbefall.
3. Fassade: Risse und Verfärbungen. Treten Sie einige Schritte zurück und betrachten Sie die Fassade aus der Distanz. Vertikale Risse können auf Setzungsprobleme hinweisen. Horizontale Risse in Brüstungshöhe deuten auf Wärmebrücken hin. Bei Erlanger Sandsteinfassaden der Barockzeit ist Verwitterung normal, aber Abplatzungen und tiefe Risse erfordern eine fachliche Bewertung.
4. Fenster: Alter und Dichtigkeit. Prüfen Sie, ob die Fenster aus Einfach-, Doppel- oder Dreifachverglasung bestehen. Halten Sie die Hand an den Fensterrahmen: Spüren Sie Zugluft? Kondensatspuren zwischen den Scheiben deuten auf defekte Dichtungen hin.
5. Elektrik: Sicherungskasten. Ein Blick in den Sicherungskasten verrät viel über den Zustand der Elektrik. Alte Schraubsicherungen, fehlende FI-Schutzschalter oder ein unterdimensionierter Kasten deuten auf eine veraltete Anlage hin, deren Erneuerung erhebliche Kosten verursacht.
Auf unserer Seite zur Hauskaufberatung erfahren Sie, wie ein Sachverständiger diese Punkte systematisch prüft.
6. Heizungsanlage: Alter und Wartung. Fragen Sie nach dem Baujahr des Heizkessels und den letzten Wartungsprotokollen. Ein Kessel älter als 20 Jahre steht vor dem Austausch. Prüfen Sie, ob die Rohre gedämmt sind.
7. Wasserleitungen: Material und Druck. Bleirohre (grau, weich, klopft dumpf) und verzinkte Stahlrohre (braun, rostig an Verschraubungen) müssen perspektivisch ausgetauscht werden. Drehen Sie alle Wasserhähne auf und prüfen Sie den Wasserdruck.
8. Wände: Tapeten und Anstriche. Frisch tapezierte Wände in ansonsten unrenovierten Räumen können Schäden verdecken. Achten Sie auf Wellen in der Tapete und dunkle Verfärbungen, die auf Feuchtigkeit oder Schimmel hindeuten.
9. Böden: Unebenheiten. Gehen Sie langsam durch jeden Raum und achten Sie auf schwammige Stellen im Dielenboden, Hohlstellen unter Fliesen (klopfen Sie mit dem Fingerknöchel) und auffällige Gefälle. Schiefe Böden können auf Setzungsprobleme oder geschädigte Holzbalkendecken hinweisen.
10. Badezimmer: Fugen und Abdichtung. Schwarze Fugen sind nicht nur ein optisches Problem. Sie können auf eine mangelhafte Abdichtung hindeuten, durch die Wasser in die Bausubstanz eindringt. Achten Sie auf lose Fliesen und Feuchtigkeitsflecken an der Decke des darunterliegenden Raums.
Eine Bauschaden-Bewertung klärt, ob sichtbare Schäden nur oberflächlich oder substanziell sind.
11. Grundstück: Entwässerung und Gefälle. Fällt das Gelände zum Haus hin ab? Gibt es Mulden, in denen sich Regenwasser sammeln kann? Sind Entwässerungsrinnen vorhanden und frei? In Erlangen ist die Nähe zur Regnitz ein zusätzlicher Faktor: Prüfen Sie, ob das Grundstück im Überschwemmungsgebiet liegt.
12. Nachbarschaft: Lärm und Emissionen. Besuchen Sie die Immobilie zu verschiedenen Tageszeiten. Gewerbebetriebe, Durchgangsstraßen oder Bahnlinien können die Wohnqualität stark beeinflussen. Im Erlanger Norden kann die Nähe zum Siemens-Campus Verkehrsbelastung bedeuten.
13. Gemeinschaftseigentum (bei ETW). Das Treppenhaus, der Keller, die Tiefgarage und das Dach gehören allen Eigentümern. Der Zustand dieser Bereiche sagt viel über die Hausverwaltung und die Instandhaltungsrücklage aus.
14. Unterlagen: Energieausweis und Grundrisse. Der Energieausweis ist Pflicht. Fehlt er, ist Vorsicht geboten. Vergleichen Sie die tatsächlichen Räume mit den Grundrissen: Nachträgliche Umbauten ohne Genehmigung sind keine Seltenheit.
15. Vorherige Sanierungen. Fragen Sie den Verkäufer gezielt: Was wurde wann saniert? Gibt es Rechnungen und Nachweise? Sanierungen ohne Dokumentation können Probleme verdecken statt sie zu lösen.
Kontaktieren Sie uns, wenn Sie Unterstützung bei der Bewertung Ihrer Wunschimmobilie benötigen.
Was kann man selbst erkennen, wo braucht man den Profi?
Die beschriebenen 15 Punkte geben Ihnen eine gute Orientierung. Allerdings erkennen Laien nur offensichtliche Symptome. Die Ursachen bleiben oft verborgen. Ob ein Riss in der Fassade nur oberflächlich ist oder auf ein statisches Problem hindeutet, kann nur ein erfahrener Sachverständiger beurteilen. Ob Feuchtigkeit im Keller von außen eindringt oder durch Kondensat entsteht, erfordert Feuchtemessungen und Fachkenntnis.
Besonders bei Erlanger Altbauten aus der Barockzeit, bei denen mehrere Jahrhunderte Nutzung und Umbauten zusammenkommen, ist eine professionelle Einschätzung ratsam. Die Gebäude in der Hugenottenstadt sind architektonisch reizvoll, aber ihre Sandsteinsubstanz birgt spezifische Risiken, die nur mit Erfahrung in dieser Bauweise korrekt bewertet werden können.
Mehr dazu erfahren Sie auf unserer Seite zu Gutachten und Kurzgutachten.
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Häufige Fragen
Wie viele Besichtigungen sollte ich vor dem Kauf machen?
Mindestens zwei. Die erste Besichtigung gibt einen Gesamteindruck. Bei der zweiten können Sie gezielt prüfen und offene Fragen klären. Idealerweise bringen Sie zur zweiten Besichtigung einen Sachverständigen mit.
Darf ich bei der Besichtigung Fotos machen?
Fragen Sie den Verkäufer oder Makler vorher. In der Regel wird das erlaubt. Fotos sind wichtig, um Details zu dokumentieren, die Ihnen bei der Nachbereitung auffallen.
Was kostet es, einen Gutachter zur Besichtigung mitzunehmen?
Die Kosten richten sich nach dem Umfang der Leistung. Auf unserer Kostenseite finden Sie eine Übersicht der verschiedenen Leistungen.
Welche Unterlagen sollte ich vor der Besichtigung anfordern?
Grundrisse, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Grundbuchauszug und bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und den Wirtschaftsplan.
Worauf muss ich bei Nachkriegsbauten in Büchenbach besonders achten?
Die Geschosswohnungsbauten der 1960er bis 1980er Jahre in Büchenbach haben typische Schwachstellen: Flachdächer mit Abdichtungsproblemen, schlecht gedämmte Fassaden, veraltete Heizungs- und Elektroinstallationen und Asbest in Bodenbelägen oder Fassadenplatten.
Kann ich den Gutachter auch ohne den Verkäufer zur Immobilie schicken?
Nur mit Zustimmung des Verkäufers. Da Sie als Käufer noch kein Zutrittsrecht haben, muss der Eigentümer den Zugang gewähren. Die meisten Verkäufer stimmen zu, wenn ernsthaftes Kaufinteresse besteht.
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