Das Wichtigste in Kürze:
- Jede bauliche Veränderung an einem Baudenkmal oder in einem Denkmalensemble ist genehmigungspflichtig, auch Innenarbeiten und Farbänderungen.
- Die Untere Denkmalschutzbehörde (bei der Stadt Erlangen) erteilt oder verweigert die Genehmigung. Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege berät fachlich.
- Steuervorteile nach §7i EStG (Vermietung) und §10f EStG (Eigennutzung) machen Sanierungen wirtschaftlich attraktiver.
- Erlangen als barocke Planstadt hat zahlreiche Baudenkmäler, insbesondere die Hugenottenhäuser der Neustadt ab 1686.
- Ein Bausachverständiger kann den baulichen Zustand vor Sanierungsbeginn dokumentieren und Schäden erkennen, die in der Planung berücksichtigt werden müssen.
Denkmalschutz und Sanierung stehen für Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude für Erlangen in einem Spannungsfeld. Einerseits soll die historische Substanz erhalten bleiben. Andererseits muss ein Gebäude bewohnbar, sicher und wirtschaftlich nutzbar sein. Wer eine denkmalgeschützte Immobilie besitzt oder kaufen möchte, braucht Klarheit darüber, welche Maßnahmen erlaubt sind, welche Genehmigungen nötig sind und welche finanziellen Vorteile der Denkmalschutz bietet.
Was steht unter Denkmalschutz?
In Bayern regelt das Bayerische Denkmalschutzgesetz (BayDSchG), was als Baudenkmal gilt. Ein Baudenkmal ist ein Gebäude oder Gebäudeteil, an dessen Erhaltung ein öffentliches Interesse besteht, weil es geschichtlich, künstlerisch, wissenschaftlich oder städtebaulich bedeutsam ist.
Neben Einzelbaudenkmälern gibt es Ensembles: zusammenhängende Gebäudegruppen, deren Gesamterscheinung geschützt ist, auch wenn einzelne Gebäude für sich genommen nicht denkmalwürdig wären. Für Erlangen betrifft das große Teile der Innenstadt.
Die Bayerische Denkmalliste wird vom Landesamt für Denkmalpflege geführt und ist öffentlich einsehbar. Vor dem Kauf einer Immobilie lohnt sich der Blick in diese Liste. Aber Vorsicht: Auch Gebäude, die nicht in der Liste stehen, können unter Schutz stehen, wenn sie die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen.
Was ist bei der Sanierung genehmigungspflichtig?
Nach Art. 6 BayDSchG ist jede Veränderung an einem Baudenkmal erlaubnispflichtig. Das umfasst nicht nur offensichtliche Eingriffe wie Anbauten oder Dachausbauten, sondern auch:
- Fassadenanstrich oder Putzwechsel (auch wenn die gleiche Farbe verwendet wird)
- Fensteraustausch (Material, Teilung und Profil müssen mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden)
- Dacheindeckung (Material und Farbe)
- Innenwandentfernungen oder -versetzungen
- Einbau neuer Haustechnik (Heizung, Lüftung, Sanitär) wenn das Erscheinungsbild betroffen ist
- Wärmedämmung (Innendämmung meist möglich, Außendämmung bei Sichtfassaden in der Regel nicht)
Auch bei Gebäuden innerhalb eines Ensembles ist die Veränderung des äußeren Erscheinungsbilds genehmigungspflichtig, selbst wenn das Gebäude kein Einzeldenkmal ist.
Mehr zur Bewertung des baulichen Zustands vor einer Sanierung finden Sie auf unserer Seite zur Bauschadenbewertung.
Wie läuft das Genehmigungsverfahren ab?
Zuständig ist die Untere Denkmalschutzbehörde, die bei der Stadtverwaltung Erlangen angesiedelt ist. Das Verfahren läuft in der Regel so ab:
- Voranfrage: Vor der formellen Antragstellung empfiehlt sich ein Beratungsgespräch mit der Denkmalbehörde. Dort erfahren Sie, welche Maßnahmen grundsätzlich möglich sind und welche Unterlagen Sie brauchen.
- Antragstellung: Der schriftliche Antrag enthält Pläne, Beschreibungen der Maßnahmen, Materialangaben und ggf. Gutachten. Bei größeren Vorhaben wird ein Architekt mit Denkmalkompetenz benötigt.
- Stellungnahme: Das Landesamt für Denkmalpflege wird einbezogen und gibt eine fachliche Stellungnahme ab.
- Bescheid: Die Behörde erteilt die Erlaubnis, verweigert sie oder erteilt sie unter Auflagen. Gegen eine Ablehnung ist Widerspruch möglich.
Erfahrungsgemäß dauert das Verfahren 4 bis 12 Wochen. Bei komplexen Vorhaben kann es länger dauern.
Sprechen Sie uns an, wenn Sie vor einer Denkmalsanierung den baulichen Zustand dokumentieren lassen möchten.
Welche Steuervorteile bietet der Denkmalschutz?
Die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude wird steuerlich erheblich gefördert. Die zwei wichtigsten Regelungen:
§7i EStG (Vermietung): Bei vermieteten Baudenkmälern können die Sanierungskosten über 12 Jahre abgeschrieben werden: 9 Prozent in den ersten 8 Jahren, 7 Prozent in den letzten 4 Jahren. Das ergibt eine vollständige Absetzung von 100 Prozent der begünstigten Herstellungskosten.
§10f EStG (Eigennutzung): Bei selbst genutzten Baudenkmälern können 90 Prozent der Sanierungskosten als Sonderausgaben abgezogen werden: 9 Prozent jährlich über 10 Jahre.
Voraussetzung für beide Regelungen: Die Maßnahmen müssen vor Beginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt sein. Die Bescheinigung der Behörde ist notwendig für die Steuererklärung. Arbeiten, die ohne Genehmigung oder vor der Abstimmung ausgeführt wurden, sind nicht begünstigt.
Für die steuerliche Anerkennung muss die Denkmalbehörde bestätigen, dass die Maßnahmen für die Erhaltung oder sinnvolle Nutzung des Denkmals notwendig waren. Deshalb ist die Abstimmung vor Baubeginn entscheidend.
Was ist bei der Sanierung typischerweise nicht erlaubt?
Einige Maßnahmen, die bei normalen Altbauten Standard sind, werden bei Denkmälern regelmäßig abgelehnt oder stark eingeschränkt:
- Außendämmung (WDVS): Auf historischen Sichtfassaden praktisch nie erlaubt, da das Erscheinungsbild verändert wird.
- Kunststofffenster: Meist unzulässig bei historischen Fassaden. Holzfenster mit Sprossen werden verlangt.
- Dachflächenfenster: Häufig eingeschränkt, insbesondere zur Straßenseite.
- Solaranlagen auf dem Dach: Bei sichtbaren Dachflächen oft nicht genehmigt oder nur unter strengen Auflagen.
- Fassadenfarbe: Nur historisch belegte Farbtöne werden genehmigt. Ein Restaurator kann die Originalfassung bestimmen.
Die Thermografie kann bei Denkmälern helfen, Wärmeverluste zu lokalisieren und gezielt dort zu dämmen, wo es denkmalpflegerisch vertretbar ist.
Erlangen als historische Planstadt: Besondere Herausforderungen
Erlangen hat eine besondere baugeschichtliche Stellung: Die Neustadt wurde ab 1686 als planmäßige Ansiedlung für hugenottische Glaubensflüchtlinge angelegt. Markgraf Christian Ernst von Brandenburg-Bayreuth ließ schnurgerade Straßen und einheitliche zwei- bis dreigeschossige Häuser mit Sandsteinfassaden errichten. Dieses barocke Planstadtkonzept ist in seiner Geschlossenheit selten und entsprechend streng geschützt.
Das Markgräfliche Schloss, die Hugenottenkirche und die Orangerie sind die prominenten Einzeldenkmäler. Aber auch die unauffälligen Wohnhäuser der Neustadt stehen oft unter Schutz oder im Ensemble.
Nach dem Altstadtbrand von 1706 wurden Teile der älteren Altstadt wiederaufgebaut, teilweise mit barocken Stilmitteln, teilweise schlichter. Diese gemischte Bausubstanz erfordert bei Sanierungen besondere Sorgfalt: Was ist historisch, was wurde später verändert?
Ein Sachverständiger kann durch eine Schadensdokumentation festhalten, welche Bauteile original sind, welche später ergänzt wurden und wo Schäden vorliegen. Diese Dokumentation ist für die Abstimmung mit der Denkmalbehörde hilfreich.
Häufige Fragen
Muss ich für jede Kleinigkeit eine Genehmigung einholen?
Im Grundsatz ja. Jede Veränderung an einem Baudenkmal ist erlaubnispflichtig. In der Praxis tolerieren die Behörden reine Instandhaltungsmaßnahmen (gleicher Anstrich, gleiche Materialien) oft ohne formelles Verfahren. Fragen Sie im Zweifelsfall bei der Unteren Denkmalschutzbehörde nach.
Kann ich bei einem Denkmal eine Außendämmung anbringen?
An historischen Sichtfassaden wird eine Außendämmung in der Regel nicht genehmigt. Innendämmung ist häufig möglich, muss aber bauphysikalisch korrekt geplant werden, um Tauwasserprobleme zu vermeiden.
Wie finde ich heraus, ob mein Haus denkmalgeschützt ist?
Die Bayerische Denkmalliste ist beim Landesamt für Denkmalpflege online einsehbar (BayernViewer Denkmal). Auch die Untere Denkmalschutzbehörde gibt Auskunft. Beachten Sie: Auch Gebäude im Ensemble können geschützt sein, ohne als Einzeldenkmal gelistet zu sein.
Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung saniere?
Die Behörde kann die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands anordnen und ein Bußgeld verhängen. Außerdem entfällt die steuerliche Begünstigung nach §7i oder §10f EStG.
Bekomme ich die Steuervorteile auch bei Eigennutzung?
Ja. Nach §10f EStG können Sie bei Eigennutzung 90 Prozent der Sanierungskosten über 10 Jahre als Sonderausgaben absetzen (9 Prozent pro Jahr). Die Maßnahmen müssen vorab mit der Denkmalbehörde abgestimmt und von ihr bescheinigt werden.
Brauche ich einen Sachverständigen für die Denkmalsanierung?
Für die denkmalpflegerische Planung brauchen Sie einen Architekten oder Restaurator. Ein Bausachverständiger ergänzt das Team, indem er den baulichen Zustand unabhängig bewertet, verdeckte Schäden erkennt und den Ist-Zustand vor der Sanierung dokumentiert.
Sind Solarpanels auf dem Denkmal erlaubt?
Das hängt vom Einzelfall ab. Auf nicht einsehbaren Dachflächen (Hofseite) werden Solaranlagen zunehmend genehmigt. Auf der Straßenseite oder bei besonders geschützten Dächern ist die Genehmigung unwahrscheinlich.
Gilt der Denkmalschutz auch für Innenräume?
Ja, wenn der Innenraum Teil des Denkmalwerts ist, etwa historische Stuckdecken, Treppenhäuser oder Wandmalereien. Auch dann sind Veränderungen genehmigungspflichtig.
Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Bausachverständiger Jörg Aichinger, DEKRA-zertifiziert, dokumentiert den baulichen Zustand Ihres Denkmals für Erlangen und die Region Mittelfranken.