Das Wichtigste in Kürze:
- Bei einer Eigentumswohnung prüft der Sachverständige Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.
- Die Instandhaltungsrücklage und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung geben Aufschluss über den Zustand des Gesamtgebäudes.
- Altbau-Eigentumswohnungen in Erlangen erfordern besondere Aufmerksamkeit bei Feuchtigkeit, Schallschutz und Haustechnik.
- Verdeckte Kosten durch anstehende Sonderumlagen oder Sanierungsstau können den Kaufpreis relativieren.
- Ein Kurzgutachten ist bei ETW-Käufen die häufigste und wirtschaftlichste Leistung.
Der Kauf einer Eigentumswohnung unterscheidet sich grundlegend vom Kauf eines Einfamilienhauses. Sie erwerben nicht nur Ihre Wohnung (Sondereigentum), sondern auch einen Anteil am gesamten Gebäude (Gemeinschaftseigentum). Ein Bausachverständiger prüft für Erlangen und Umgebung beide Bereiche und deckt Risiken auf, die im Exposé nicht stehen.
Warum ist die Prüfung bei Eigentumswohnungen anders?
Bei einem Einfamilienhaus entscheiden Sie allein über Sanierungen und Investitionen. Bei einer Eigentumswohnung hängen wesentliche Kosten von der Eigentümergemeinschaft ab. Das Dach, die Fassade, die Heizungsanlage, das Treppenhaus, die Kellerräume und die Tiefgarage gehören allen Eigentümern gemeinsam. Wenn diese Bauteile sanierungsbedürftig sind, werden die Kosten per Sonderumlage auf alle Eigentümer verteilt.
Ein Sachverständiger prüft deshalb nicht nur den Zustand Ihrer Wunschwohnung, sondern bewertet das Gesamtgebäude. Dabei berücksichtigt er die vorhandene Instandhaltungsrücklage und die Beschlüsse der letzten Eigentümerversammlungen.
Auf unserer Seite zur Hauskaufberatung erfahren Sie mehr über den Ablauf einer Wohnungsbegutachtung.
Was prüft der Gutachter am Sondereigentum?
Das Sondereigentum umfasst die Wohnung selbst: Wände, Böden, Deckenoberflächen, Fenster (innenseitig), Türen und die Ausstattung von Bad und Küche. Der Sachverständige prüft:
Feuchtigkeitsschäden: Kondensat an Fenstern, Schimmel in Ecken und Nischen, feuchte Stellen an Außenwänden. Besonders in Erlanger Altbauwohnungen der Barockzeit sind Wärmebrücken an den massiven Sandsteinwänden ein häufiges Problem.
Bodenbeläge und Estrich: Hohlstellen unter Fliesen, schwammige Dielen, unebene Böden. In Altbauten können schiefe Böden auf geschädigte Holzbalkendecken hinweisen.
Badezimmer: Zustand der Abdichtung, Fugen, Fliesen. Undichte Bäder können Wasserschäden in darunterliegenden Wohnungen verursachen, was zu Streit mit Nachbarn führt.
Haustechnik (soweit Sondereigentum): Alter und Zustand der Heizkörper, der Elektroinstallation innerhalb der Wohnung und der Sanitärleitungen bis zum Hauptstrang.
Fensterzustand: Verglasung, Dichtungen, Beschläge. Bei denkmalgeschützten Erlanger Gebäuden können Fenster speziellen Auflagen unterliegen.
Was prüft der Gutachter am Gemeinschaftseigentum?
Das Gemeinschaftseigentum bestimmt den langfristigen Wert Ihrer Investition. Der Sachverständige bewertet:
Dach: Zustand der Eindeckung, Dämmung, Dachentwässerung. Eine Dachsanierung wird über die Eigentümergemeinschaft finanziert und kann zu erheblichen Sonderumlagen führen.
Fassade: Putzschäden, Risse, Wärmedämmung. Bei Erlanger Sandsteinfassaden ist die Verwitterung des Natursteins ein typisches Thema, das regelmäßige Instandhaltung erfordert.
Keller und Tiefgarage: Feuchtigkeit, Betonschäden, Abdichtung. In Erlanger Gebäuden nahe der Regnitz ist die Kellerprüfung besonders wichtig.
Treppenhaus: Zustand von Bodenbelägen, Geländer, Beleuchtung, Briefkastenanlage.
Heizungsanlage: Alter, Wartungszustand, Effizienz. Eine zentrale Heizungsanlage, die in den nächsten Jahren ausgetauscht werden muss, erzeugt Kosten für alle Eigentümer.
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Warum sind Protokolle und Rücklage so wichtig?
Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei bis fünf Jahre geben Aufschluss über:
- Beschlossene und geplante Sanierungsmaßnahmen
- Streitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft
- Sonderumlagen, die bereits beschlossen oder absehbar sind
- Die Qualität der Hausverwaltung
Die Höhe der Instandhaltungsrücklage ist ebenfalls entscheidend. Eine niedrige Rücklage bei einem älteren Gebäude bedeutet, dass Sanierungen durch Sonderumlagen finanziert werden müssen. Das kann mehrere tausend Euro pro Eigentümer bedeuten.
Ein Sachverständiger kann anhand des Gebäudezustands einschätzen, welche Sanierungen in den nächsten Jahren anstehen und ob die vorhandene Rücklage dafür ausreicht. Auf unserer Kostenseite finden Sie Informationen zu den Leistungen.
Worauf ist bei Altbau-ETW in Erlangen besonders zu achten?
In der Erlanger Innenstadt werden häufig Altbauwohnungen in historischen Gebäuden als Eigentumswohnungen verkauft. Diese Gebäude stammen oft aus der barocken Planstadtzeit (ab 1686) oder aus dem 19. Jahrhundert. Sie haben architektonischen Charme, aber auch spezifische Risiken:
Schallschutz: Holzbalkendecken in Altbauten bieten einen deutlich schlechteren Schallschutz als Betondecken. Trittschall aus der Nachbarwohnung kann die Wohnqualität erheblich beeinträchtigen. Eine nachträgliche Verbesserung ist aufwendig und erfordert die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
Aufsteigende Feuchtigkeit: Viele Altbauten in Erlangen haben keine Horizontalsperre. Erdgeschosswohnungen sind deshalb häufiger von Feuchtigkeitsproblemen betroffen als obere Geschosse.
Teilungserklärung und Aufteilung: Prüfen Sie, ob die tatsächliche Nutzung mit der Teilungserklärung übereinstimmt. Nachträgliche Umbauten (z.B. ausgebautes Dachgeschoss) ohne Änderung der Teilungserklärung können rechtliche Probleme verursachen.
Mehr zur Bauthermografie bei Altbauten erfahren Sie auf der entsprechenden Seite.
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Häufige Fragen
Prüft der Gutachter auch den Gemeinschaftskeller?
Ja. Der Keller gehört zum Gemeinschaftseigentum und wird im Rahmen der Begehung mitgeprüft. Feuchtigkeit im Keller betrifft alle Eigentümer und kann auf Abdichtungsprobleme des gesamten Gebäudes hinweisen.
Kann ich die Hausverwaltung nach Protokollen fragen?
Als potenzieller Käufer haben Sie kein Recht auf Einsicht. Bitten Sie den Verkäufer, Ihnen die Protokolle der letzten drei bis fünf Jahre sowie den aktuellen Wirtschaftsplan zur Verfügung zu stellen.
Worauf muss ich bei der Teilungserklärung achten?
Prüfen Sie, ob die tatsächlichen Räume mit der Teilungserklärung übereinstimmen, wie die Stimmrechte verteilt sind und ob Sondernutzungsrechte (z.B. für Garten oder Stellplatz) korrekt zugeordnet sind.
Was ist eine Sonderumlage?
Eine Sonderumlage ist eine einmalige Zahlung aller Eigentümer für eine bestimmte Maßnahme (z.B. Dachsanierung), die nicht aus der laufenden Rücklage finanziert werden kann.
Ist der Schallschutz in Altbauten verbesserbar?
Bedingt. Trittschalldämmung auf dem Boden der oberen Wohnung ist die wirksamste Maßnahme, erfordert aber die Zustimmung des Nachbarn. Vorsatzschalen an Wänden und abgehängte Decken können den Luftschall verbessern, reduzieren aber die Raumhöhe.
Sollte der Gutachter vor oder nach Einsicht in die Unterlagen kommen?
Beides hat Vorteile. Die Unterlageneinsicht vor dem Ortstermin ermöglicht eine gezieltere Prüfung. In der Praxis erhält man die Unterlagen aber oft erst parallel zur Besichtigung.
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