Wer ein Haus oder eine Wohnung in Erlangen verkauft oder neu vermietet, braucht einen gültigen Energieausweis. Vorzulegen ist er spätestens bei der Besichtigung, nach dem Vertragsschluss geht er an den Käufer oder Mieter über. Geregelt ist das im Gebäudeenergiegesetz (GEG). Was viele unterschätzen: Der Ausweis beschreibt den Energiebedarf eines Gebäudes und sonst nichts. Über Feuchte im Keller, Risse im Sandstein oder einen müden Dachstuhl sagt er kein Wort.
Aichinger Constructions stellt keine Energieausweise aus. Diese Zeilen erklären, wer das darf, welche Ausweisart für Ihr Gebäude vorgeschrieben ist und wo die Aussagekraft endet.
Wann ist der Energieausweis Pflicht?
Die Vorlagepflicht greift bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing. Der Ausweis muss dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt oder gut sichtbar ausgehängt werden. Findet keine Besichtigung statt, ist er auf Anforderung unverzüglich vorzulegen. Kommt der Vertrag zustande, erhält der Käufer oder Mieter das Original oder eine Kopie.
Schon in der Immobilienanzeige sind Angaben aus dem Ausweis Pflicht: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Wer diese Angaben weglässt, den Ausweis nicht vorlegt oder ihn ohne Berechtigung ausstellt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Das Gesetz sieht dafür eine Geldbuße bis zu zehntausend Euro vor.
Ein Energieausweis wird für zehn Jahre ausgestellt. Danach braucht es bei der nächsten Vermietung oder dem nächsten Verkauf einen neuen. Wer die Immobilie selbst bewohnt und weder verkaufen noch vermieten will, braucht überhaupt keinen.
Für Baudenkmäler gilt eine Ausnahme: Die Pflichten rund um den Energieausweis sind auf sie nicht anzuwenden. In Erlangen betrifft das die Einzeldenkmäler der barocken Planstadt, nicht automatisch jedes Haus, das im Ensembleschutz liegt. Ob Ihr Gebäude als Baudenkmal in der Denkmalliste steht, klären Sie im Zweifel bei der Unteren Denkmalschutzbehörde.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?
Das GEG kennt zwei Ausweisarten, und die Wahl steht Ihnen nicht immer frei.
Der Verbrauchsausweis wertet den gemessenen Energieverbrauch der letzten drei Jahre aus, witterungsbereinigt. Er ist schnell erstellt und günstig, bildet aber vor allem ab, wie die Bewohner geheizt haben. Ein sparsamer Rentner im ungedämmten Altbau erzeugt einen besseren Wert als eine fünfköpfige Familie im sanierten Haus.
Der Bedarfsausweis rechnet dagegen mit dem Gebäude selbst: Wandaufbau, Fenster, Dach, Kellerdecke, Heizung und Warmwasserbereitung fließen in eine Berechnung unter genormten Bedingungen ein. Er ist aufwendiger, dafür unabhängig vom Nutzerverhalten und damit die belastbarere Zahl.
Zwingend ist der Bedarfsausweis bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die seitdem nicht auf das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebracht wurden. Auf einen großen Teil der Erlanger Altbauten trifft genau das zu, von den Hugenottenhäusern der Neustadt bis zu den Reihenhäusern der frühen Nachkriegsjahre. Bei Gebäuden mit fünf und mehr Wohnungen und bei allem, was nach dem 1. November 1977 beantragt wurde, dürfen Sie wählen.
Wer darf einen Energieausweis ausstellen?
Ausstellungsberechtigt ist nach dem GEG ein enger Kreis: Personen, die nach der Landesbauordnung bauvorlageberechtigt sind, Absolventen bestimmter Fachrichtungen wie Architektur, Bauingenieurwesen oder Bauphysik mit zusätzlicher Voraussetzung, Handwerksmeister der Bau- und Anlagentechnik, staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker mit passendem Ausbildungsschwerpunkt sowie Energieberater mit bestandener Qualifikationsprüfung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle. Wer ohne Berechtigung ausstellt, handelt ordnungswidrig.
Aichinger Constructions gehört nicht zu den Anbietern von Energieausweisen. Jörg Aichinger ist DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger und beurteilt den baulichen Zustand eines Gebäudes: Schäden, ihre Ursachen und den Sanierungsbedarf mit Kostenrahmen. Den Energieausweis holen Sie sich bei einem ausstellungsberechtigten Energieberater. Beides zusammen ergibt erst das vollständige Bild. Welche Leistungen wir übernehmen, steht auf der Seite Leistungen.
Was der Energieausweis nicht verrät
Der Ausweis ordnet ein Gebäude auf einer Skala von A+ bis H ein und nennt einen Kennwert in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr. Das ist eine Zahl zur Energie, kein Urteil über die Bausubstanz.
- Feuchtigkeit im Keller, aufsteigende Nässe und Salzausblühungen tauchen darin nicht auf
- Risse, Setzungen und Mängel am Tragwerk bleiben unerwähnt
- Schimmel hinter Verkleidungen und Möbeln bleibt unentdeckt
- Schadstoffe wie Asbest oder alte Mineralwolle sind kein Thema des Ausweises
- Ob eine frühere Sanierung fachgerecht ausgeführt wurde, prüft niemand für den Ausweis
Ein Haus kann also einen ordentlichen Kennwert haben und trotzdem ein Sanierungsfall sein. Umgekehrt steckt hinter einer schlechten Effizienzklasse oft eine grundsolide Konstruktion, die mit überschaubarem Aufwand ertüchtigt werden kann. Wie sich der bauliche Zustand systematisch erfassen lässt, steht auf unserer Seite zur Bauzustandsprüfung.
Was die Erlanger Bausubstanz für die Kennwerte bedeutet
Erlangen hat eine ungewöhnlich klar geschichtete Bausubstanz, und jede Schicht schlägt sich im Energieausweis anders nieder.
Die barocke Planstadt, ab 1686 für hugenottische Glaubensflüchtlinge angelegt, steht mit massiven Wänden und Sandsteinfassaden da. Diese Gebäude speichern Wärme gut und dämmen schlecht. Im Bedarfsausweis ergibt das hohe Werte, weil die Berechnung von genormten Bedingungen ausgeht. Eine Außendämmung scheidet bei denkmalgeschützten Fassaden ohnehin aus, sodass Innendämmung, Dachdämmung und Heizungstausch die realistischen Hebel bleiben. Innendämmung will dabei sorgfältig geplant sein, sonst wandert der Taupunkt in die Konstruktion und die Feuchte kommt zurück.
Die Nachkriegssiedlungen in Büchenbach und am Anger sowie die Siemens-Werkssiedlungen im Norden stammen aus den 1950er bis 1970er Jahren. Dünne Wände, einfache Fenster und veraltete Heizungen ergeben regelmäßig Klassen im roten Bereich. Hier lohnt der Blick in den Bedarfsausweis, weil seine Modernisierungsempfehlungen wenigstens die Richtung angeben.
Dazu kommt die Lage im Regnitztal. Der hohe Grundwasserspiegel und feuchte Keller sind in Erlangen ein Dauerthema, und sie haben mit dem Energieausweis nichts zu tun, wohl aber mit dem Wert und der Bewohnbarkeit eines Hauses. Wer nur auf die Effizienzklasse schaut, übersieht genau das. Mehr dazu im Ratgeber Feuchtigkeit im Keller.
Modernisierungsempfehlungen richtig lesen
Zu jedem Bedarfsausweis gehören Empfehlungen zur Modernisierung. Verbindlich sind sie nicht, und eine Sanierungspflicht folgt daraus auch nicht. In der Praxis stehen dort meistens dieselben vier Punkte: Fassade dämmen, Fenster tauschen, Dach dämmen, Heizung erneuern.
Unsere Erfahrung aus Erlanger Altbauten: Diese Reihenfolge ist selten die richtige. Wer die Fenster tauscht, bevor die Feuchte im Mauerwerk geklärt ist, dichtet das Haus ab und verlagert das Problem an die kälteste Wand. Sinnvoller ist es, zuerst die Ursachen zu klären und dann zu dämmen. Wo die Wärme tatsächlich verloren geht, zeigt eine Bauthermografie deutlich genauer als jede Pauschalempfehlung.
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Häufige Fragen
Stellt Aichinger Constructions Energieausweise aus?
Nein. Jörg Aichinger ist Bausachverständiger und beurteilt den baulichen Zustand. Energieausweise stellen ausstellungsberechtigte Energieberater aus.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Zehn Jahre ab Ausstellung. Danach braucht es bei Verkauf oder Neuvermietung einen neuen Ausweis.
Brauche ich einen Bedarfsausweis oder reicht ein Verbrauchsausweis?
Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977, die nicht auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 saniert wurden, ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Sonst dürfen Sie wählen.
Sind denkmalgeschützte Gebäude in Erlangen von der Ausweispflicht befreit?
Auf Baudenkmäler sind die Vorlagepflichten des GEG nicht anzuwenden. Für Gebäude, die nur im Ensembleschutz liegen, gilt das nicht automatisch. Prüfen Sie den Eintrag in der Denkmalliste.
Was droht ohne Energieausweis?
Fehlende Vorlage und fehlende Pflichtangaben in der Immobilienanzeige sind Ordnungswidrigkeiten. Möglich ist eine Geldbuße bis zu zehntausend Euro.
Sagt der Energieausweis etwas über Bauschäden?
Nein. Feuchte, Schimmel, Risse, Statik und Schadstoffe sind darin nicht erfasst. Dafür braucht es eine bautechnische Begutachtung.
Muss ich nach einer Sanierung einen neuen Ausweis erstellen lassen?
Eine Pflicht dazu besteht nicht, solange der alte Ausweis gültig ist. Nach umfangreichen energetischen Maßnahmen lohnt es sich trotzdem, weil der bessere Kennwert bei Verkauf und Vermietung zählt.
Sie wollen wissen, was hinter den Zahlen des Energieausweises steckt, bevor Sie kaufen oder sanieren? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Was eine Begutachtung kostet, steht auf unserer Kosten-Seite.