Das Wichtigste in Kürze:
- Bei vermieteten Immobilien sind Gutachterkosten als Werbungskosten in der Regel voll absetzbar.
- Bei selbstgenutztem Eigentum kommt unter Umständen eine Absetzbarkeit als Handwerkerleistung nach §35a EStG in Betracht.
- In Ausnahmefällen können Gutachterkosten als außergewöhnliche Belastung geltend gemacht werden.
- Die steuerliche Behandlung hängt vom Zweck des Gutachtens und der Nutzungsart der Immobilie ab.
- Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater zur konkreten Absetzbarkeit beraten.
Wer einen Bausachverständigen für Erlangen beauftragt, investiert in Sicherheit und fundierte Entscheidungen. Die gute Nachricht: Unter bestimmten Voraussetzungen lassen sich die Gutachterkosten steuerlich geltend machen. Dieser Artikel gibt einen Überblick über die wichtigsten steuerlichen Möglichkeiten bei Sachverständigenkosten.
Wann sind Gutachterkosten als Werbungskosten absetzbar?
Bei vermieteten Immobilien sind Sachverständigenkosten in der Regel als Werbungskosten absetzbar. Die Logik: Das Gutachten dient der Erhaltung, Sicherung oder Verbesserung des Mietobjekts und damit der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Typische absetzbare Anlässe bei Vermietung:
- Schadensbewertung: Ein Gutachten über Bauschäden an einer vermieteten Immobilie ist als Werbungskosten absetzbar, da es der Werterhaltung dient.
- Schimmelgutachten: Die Untersuchung von Schimmelbefall in einer Mietwohnung ist eine Erhaltungsmaßnahme.
- Sanierungsgutachten: Wenn ein Sachverständiger den Sanierungsbedarf einer Mietimmobilie bewertet, sind die Kosten als Werbungskosten absetzbar.
- Hauskaufgutachten vor Vermietung: Wird eine Immobilie zum Zweck der Vermietung erworben, können die Gutachterkosten als vorweggenommene Werbungskosten geltend gemacht werden.
Die Gutachterkosten werden in der Anlage V der Steuererklärung unter "Sonstige Werbungskosten" oder "Erhaltungsaufwendungen" eingetragen. Bewahren Sie die Rechnung des Sachverständigen als Nachweis auf.
Informationen zu den verschiedenen Gutachtenarten finden Sie auf unserer Gutachten-Seite.
Was gilt bei selbstgenutztem Eigentum?
Bei selbstgenutzten Immobilien ist die steuerliche Absetzbarkeit eingeschränkt, da keine Einkünfte erzielt werden. Trotzdem gibt es Möglichkeiten.
Handwerkerleistungen nach §35a Abs. 3 EStG: Bestimmte Sachverständigenleistungen können als haushaltsnahe Handwerkerleistungen geltend gemacht werden. Voraussetzung ist, dass die Leistung im räumlichen Zusammenhang mit dem Haushalt erbracht wird. Der Steuerbonus beträgt 20 Prozent der Arbeitskosten, maximal 1.200 Euro pro Jahr.
Die Abgrenzung ist nicht immer eindeutig. Die Begehung und Untersuchung vor Ort hat handwerklichen Charakter, die Gutachtenerstellung eher beratenden. In der Praxis akzeptieren Finanzämter die Absetzbarkeit unterschiedlich. Besprechen Sie die konkrete Rechnung mit Ihrem Steuerberater.
Wichtig: Die Rechnung muss den Arbeitsanteil separat ausweisen. Die Zahlung muss per Überweisung erfolgen, nicht bar. Barzahlungen werden nicht anerkannt.
Wann greift die außergewöhnliche Belastung?
In seltenen Fällen können Gutachterkosten als außergewöhnliche Belastung nach §33 EStG geltend gemacht werden. Das kommt in Betracht, wenn ein unvorhergesehenes, unvermeidbares Ereignis die Beauftragung eines Sachverständigen erzwingt.
Beispiele:
- Ein Wasserschaden durch Hochwasser beschädigt die selbstgenutzte Immobilie. Das Gutachten zur Schadensfeststellung ist Voraussetzung für die Regulierung.
- Gesundheitsgefährdender Schimmelbefall in der selbstgenutzten Wohnung erfordert eine sachverständige Untersuchung.
Bei außergewöhnlichen Belastungen wird eine zumutbare Eigenbelastung abgezogen, die vom Einkommen, Familienstand und Kinderzahl abhängt. Erst der Betrag darüber hinaus mindert die Steuerlast.
Haben Sie Fragen zur steuerlichen Einordnung? Kontaktieren Sie uns gerne. Wir stellen unsere Rechnungen so aus, dass die steuerliche Geltendmachung erleichtert wird.
Was ist mit Gutachterkosten beim Immobilienkauf?
Die steuerliche Behandlung von Gutachterkosten beim Immobilienkauf hängt von der geplanten Nutzung ab.
Kauf zur Vermietung: Die Kosten für eine Hauskaufberatung oder ein Gutachten vor dem Erwerb einer Mietimmobilie sind als vorweggenommene Werbungskosten oder als Anschaffungsnebenkosten absetzbar. Anschaffungsnebenkosten erhöhen die Abschreibungsbasis und werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben.
Kauf zur Selbstnutzung: Gutachterkosten vor dem Kauf eines Eigenheims sind steuerlich nicht als Werbungskosten absetzbar, da keine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Die Möglichkeit über §35a EStG besteht erst nach dem Einzug und nur für Leistungen am eigenen Haushalt.
Gemischte Nutzung: Bei teilweise vermieteten Immobilien, etwa einem Zweifamilienhaus mit einer selbstgenutzten und einer vermieteten Wohnung, sind die Kosten anteilig absetzbar.
Besonderheiten für Erlangen
In Erlangen gibt es keine abweichenden Steuerregeln, aber die regionale Immobilienstruktur beeinflusst die typischen Gutachtenanlässe.
Die barocke Planstadt mit ihren historischen Sandsteinfassaden erfordert regelmäßige Zustandsbewertungen. Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude können Sanierungskosten erhöht abschreiben (§7i EStG). Das Gutachten, das den Sanierungsbedarf dokumentiert, ist dann als Teil der Herstellungskosten absetzbar.
In den Nachkriegssiedlungen in Büchenbach und den Siemens-Werkswohnungen in Erlangen-Nord gibt es häufig Sanierungsstau. Gutachten zur Vorbereitung von Sanierungen oder zur Bewertung von Feuchteschäden fallen hier regelmäßig an.
Die Lage im Regnitztal mit erhöhtem Hochwasserrisiko kann zu Schadengutachten führen, deren Kosten je nach Nutzungsart steuerlich geltend gemacht werden können.
Tipps für die steuerliche Geltendmachung
- Rechnung aufbewahren: Die Rechnung des Sachverständigen ist der zentrale Nachweis gegenüber dem Finanzamt.
- Arbeitsanteil ausweisen lassen: Bitten Sie um eine Rechnung, die den Arbeitsanteil separat von Materialkosten oder Laboranalysen ausweist.
- Per Überweisung zahlen: Barzahlungen werden bei §35a EStG nicht anerkannt.
- Zweck dokumentieren: Halten Sie schriftlich fest, warum das Gutachten beauftragt wurde. Das erleichtert die Zuordnung in der Steuererklärung.
- Steuerberater einbeziehen: Die steuerliche Behandlung hängt vom Einzelfall ab. Ein Steuerberater kann die optimale Zuordnung vornehmen.
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Häufige Fragen
Kann ich die Kosten für eine Hauskaufberatung absetzen?
Bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten oder Anschaffungsnebenkosten, ja. Bei Selbstnutzung in der Regel nicht.
Muss die Rechnung einen bestimmten Wortlaut haben?
Nein, aber der Arbeitsanteil sollte separat ausgewiesen sein, und der Zweck des Gutachtens sollte erkennbar sein.
Gilt die Absetzbarkeit auch für Kurzgutachten und Stellungnahmen?
Ja. Die steuerliche Behandlung richtet sich nach dem Zweck, nicht nach der Form des Gutachtens.
Was ist mit den Kosten für Laboranalysen?
Laborkosten, die im Rahmen des Gutachtens anfallen, etwa für Schimmelproben oder Materialuntersuchungen, sind ebenso absetzbar wie das Gutachterhonorar selbst.
Kann ich Gutachterkosten bei einer Scheidungsimmobilie absetzen?
Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten im Rahmen einer Scheidung können unter Umständen als Prozesskosten geltend gemacht werden. Die Rechtsprechung ist hier uneinheitlich. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.
Wie weise ich dem Finanzamt den Zusammenhang mit der Vermietung nach?
Durch den Mietvertrag, die Rechnung des Sachverständigen und eine kurze Erläuterung in der Steuererklärung. Bewahren Sie auch das Gutachten selbst auf.
Sind die Kosten sofort absetzbar oder muss ich sie abschreiben?
Erhaltungsaufwendungen, zum Beispiel ein Schadensgutachten, sind sofort absetzbar. Anschaffungsnebenkosten, zum Beispiel ein Gutachten vor dem Kauf, werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben.
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