Das Wichtigste in Kürze:
- Mehrfamilienhäuser haben andere Prüfschwerpunkte als Einfamilienhäuser: Gemeinschaftsflächen, Leitungssysteme und Instandhaltungsrückstau stehen im Fokus.
- Der Instandhaltungsrückstau ist das größte finanzielle Risiko beim Kauf eines Mehrfamilienhauses.
- Erlanger Altbau-Mietshäuser aus der Gründerzeit und den Wiederaufbaujahren haben jeweils eigene typische Schwachstellen.
- Die Mieterstruktur beeinflusst den Sanierungsaufwand, weil bewohnte Einheiten nicht ohne Weiteres modernisiert werden können.
- Ein Sachverständiger liefert eine belastbare Grundlage für die Kaufpreisverhandlung.
Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen möchte, steht vor einer deutlich komplexeren Entscheidung als beim Kauf eines Einfamilienhauses. Die Bausubstanz muss nicht nur für eine Familie funktionieren, sondern für mehrere Mietparteien. Gleichzeitig multiplizieren sich die finanziellen Risiken: Ein undichtes Dach betrifft nicht eine Wohnung, sondern das gesamte Gebäude. Dieser Artikel erklärt, worauf ein Sachverständiger bei der Begutachtung von Mietshäusern für Erlangen und Mittelfranken achtet.
Was ist der Instandhaltungsrückstau und warum ist er so gefährlich?
Der Instandhaltungsrückstau beschreibt die Summe aller Instandhaltungsmaßnahmen, die eigentlich fällig gewesen wären, aber nicht durchgeführt wurden. Bei Mehrfamilienhäusern sammelt sich dieser Rückstau über Jahre und Jahrzehnte an, weil Vermieter Kosten scheuen oder die Mieten keine großen Investitionen hergeben.
Typische Positionen im Instandhaltungsrückstau:
- Dach: Dacheindeckung, Dachentwässerung, Dachrinnen und Fallrohre. Ein schadhaftes Dach verursacht Folgeschäden an Tragwerk, Mauerwerk und Innenräumen.
- Fassade: Putzschäden, Risse, undichte Fugen, verwitterte Anstriche. Feuchtigkeit dringt durch die Fassade in die Wandkonstruktion.
- Leitungssysteme: Wasser, Abwasser, Heizung, Elektrik. Alte Blei- oder Stahlrohre müssen komplett getauscht werden. Veraltete Elektrik (Nullung statt FI-Schutz) ist ein Sicherheitsrisiko.
- Treppenhaus und Gemeinschaftsflächen: Verschlissene Treppenstufen, schadhafte Geländer, veraltete Beleuchtung, fehlende Brandschutzmaßnahmen.
- Keller: Feuchtigkeit, fehlende Abdichtung, Schimmelbefall. Bei alten Mietshäusern oft der am meisten vernachlässigte Bereich.
Der Sachverständige beziffert den Instandhaltungsrückstau und gibt damit eine konkrete Zahl, die Sie in die Kaufpreisverhandlung einbringen können. Mehr dazu auf unserer Seite zur Bauschaden-Bewertung.
Welche Prüfpunkte sind bei einem Mehrfamilienhaus besonders wichtig?
Die Begutachtung eines Mehrfamilienhauses geht über die Prüfung eines Einfamilienhauses hinaus. Folgende Bereiche erfordern besondere Aufmerksamkeit:
Tragwerk und Statik. Bei älteren Mietshäusern wurde die Statik oft auf eine bestimmte Nutzung ausgelegt. Nachträgliche Umbauten, entfernte Wände oder zusätzliche Lasten (Dachausbau, schwere Fußbodenaufbauten) können die Tragfähigkeit beeinträchtigen. Risse in tragenden Wänden oder Decken sind Warnsignale, die ein Sachverständiger einordnen kann.
Gemeinschaftliche Leitungen. In einem Mehrfamilienhaus teilen sich alle Wohnungen die Steigleitungen für Wasser, Abwasser und oft auch für die Heizung. Eine schadhafte Abwasserleitung im Keller betrifft das gesamte Haus. Der Zustand dieser Leitungen lässt sich von außen nicht beurteilen. Der Sachverständige kann eine Kamerabefahrung der Abwasserleitungen empfehlen, wenn der optische Befund Anlass zur Sorge gibt.
Brandschutz. Mehrfamilienhäuser unterliegen strengeren Brandschutzanforderungen als Einfamilienhäuser. Bei älteren Gebäuden fehlen oft Brandschutztüren im Treppenhaus, Rauchmelder in den Wohnungen (in Bayern seit 2018 Pflicht auch in Bestandsgebäuden) oder Fluchtwegebeschilderungen. Der Sachverständige prüft, ob offensichtliche Mängel vorliegen und ob bei einer Sanierung Brandschutzauflagen zu erwarten sind.
Schallschutz. In Mietshäusern ist der Schallschutz ein Dauerthema. Alte Holzbalkendecken bieten minimalen Trittschallschutz. Der Sachverständige beurteilt die Deckenkonstruktion und kann einschätzen, ob eine nachträgliche Verbesserung wirtschaftlich machbar ist.
Feuchtigkeitsschäden und Schimmel. In Mehrfamilienhäusern treten Feuchtigkeitsprobleme häufiger auf als in Einfamilienhäusern, weil das Nutzerverhalten in den einzelnen Wohnungen unterschiedlich ist und die Gebäudetechnik oft veraltet. Eine Schimmelberatung kann bei sichtbarem Befall sinnvoll sein.
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Wie beeinflusst die Mieterstruktur die Sanierung?
Ein Aspekt, den viele Käufer unterschätzen: Die vorhandene Mieterstruktur bestimmt maßgeblich, welche Sanierungsmaßnahmen wann und wie durchgeführt werden können.
Bewohnte Wohnungen schränken die Sanierungsmöglichkeiten ein. Leitungssanierungen, Fenstertausch oder Fassadendämmung in bewohnten Einheiten sind aufwendiger, teurer und erfordern die Duldung der Mieter. Bei umfassenden Modernisierungen müssen Mieter unter Umständen temporär umquartiert werden.
Mietverhältnisse prüfen. Altmietverträge mit niedrigen Mieten können bedeuten, dass die Wirtschaftlichkeit einer Sanierung fraglich ist, weil die Modernisierungsumlage (maximal 8 Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr auf die Jahresmiete) die Kosten nicht in angemessener Zeit amortisiert. Der Sachverständige betrachtet zwar primär die Bausubstanz, aber er kann einschätzen, welche Maßnahmen dringend sind und welche aufgeschoben werden können.
Leerstand als Chance. Leerstehende Wohnungen ermöglichen eine freie Sanierung ohne Rücksicht auf Mieter. Allerdings kann längerer Leerstand auch auf Probleme mit der Bausubstanz hindeuten, die potenzielle Mieter abschrecken.
Auf unserer Seite zur Hauskaufberatung erfahren Sie, wie wir den Kaufprozess begleiten.
Altbau-Mietshäuser für Erlangen: Typische Bausubstanz nach Epoche
Erlangen bietet als barocke Planstadt und Universitätsstadt eine besondere Mischung an Mehrfamilienhäusern aus verschiedenen Epochen.
Barocke Hugenottenhäuser und Gründerzeit (vor 1920). In der Erlanger Innenstadt und der historischen Neustadt stehen traufständige Mehrfamilienhäuser mit Sandsteinfassaden und Holzbalkendecken. Die Grundsubstanz ist oft solide, aber die Haustechnik stammt im besten Fall aus den 1970er oder 1980er Jahren. Typische Probleme: aufsteigende Feuchtigkeit im Erdgeschoss und Keller, veraltete Elektrik, geringe Deckenhöhen im Dachgeschoss. Die barocke Stadtplanung mit schnurgeraden Straßen und einheitlichen Fassadenzeilen kann denkmalschutzrechtliche Auflagen bei Fassadenarbeiten bedeuten.
Wiederaufbau und Nachkriegszeit (1945 bis 1965). In den Stadtteilen Büchenbach und im südlichen Erlangen entstanden nach dem Krieg zahlreiche Wohnblöcke mit 6 bis 12 Wohneinheiten. Die Bauqualität war zweckmäßig, die verwendeten Materialien oft minderwertig. Typische Schwachstellen: dünne Wände mit schlechter Dämmung, Betondecken mit geringem Schallschutz, Flachdächer mit Abdichtungsproblemen, undichte Kellersohlen.
1960er bis 1980er Jahre. In dieser Phase wuchs Erlangen durch die Expansion der Friedrich-Alexander-Universität und den Ausbau des Siemens-Standorts erheblich. In Büchenbach-Nord und den universitätsnahen Wohngebieten entstanden große Geschosswohnungsbauten. Viele davon stehen heute vor dem gleichen Problem: Die Betonfertigteile und die Haustechnik erreichen gleichzeitig das Ende ihrer Lebensdauer. Der Instandhaltungsrückstau bei diesen Gebäuden ist häufig sechsstellig.
Ein Sachverständiger erkennt bei der Begehung, in welche dieser Epochen das Gebäude fällt und welche epochentypischen Schwachstellen zu erwarten sind. Lassen Sie die Bausubstanz vor dem Kauf professionell durch eine Bauzustandsprüfung bewerten.
Welche Unterlagen sollten Sie vor dem Kauf prüfen lassen?
Neben der Begutachtung der Bausubstanz vor Ort sollten folgende Dokumente vorliegen und geprüft werden:
- Baugenehmigungen und Baupläne: Stimmt der Ist-Zustand mit den genehmigten Plänen überein? Wurden nachträgliche Umbauten genehmigt?
- Teilungserklärung: Falls das Gebäude in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, regelt die Teilungserklärung die Aufteilung von Gemeinschafts- und Sondereigentum.
- Mietverträge: Laufzeiten, Kündigungsfristen, Mietanpassungsklauseln. Gibt es Gewerbemieter?
- Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre: Diese zeigen den tatsächlichen Energieverbrauch und die laufenden Kosten.
- Nachweise über durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen: Rechnungen für Dachreparaturen, Leitungssanierungen, Heizungswartung.
- Energieausweis: Seit 2014 bei Verkauf und Neuvermietung Pflicht.
Der Sachverständige gleicht die Dokumente mit dem Befund vor Ort ab und erkennt Widersprüche. Eine professionelle Gutachtenerstellung dokumentiert alle Ergebnisse rechtssicher.
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Häufige Fragen
Brauche ich für den Kauf eines Mehrfamilienhauses einen Sachverständigen?
Es gibt keine gesetzliche Pflicht. Aber bei Mehrfamilienhäusern ist das finanzielle Risiko durch versteckte Mängel und Instandhaltungsrückstau deutlich höher als bei Einfamilienhäusern. Die Kosten für einen Sachverständigen stehen in keinem Verhältnis zu einer sechsstelligen Fehlinvestition.
Was ist der Unterschied zwischen Instandhaltungsrückstau und Sanierungsbedarf?
Der Instandhaltungsrückstau umfasst unterlassene, eigentlich fällige Maßnahmen zur Erhaltung des Ist-Zustands (z. B. Dachreparatur, Anstrich). Der Sanierungsbedarf bezieht sich auf Maßnahmen, die das Gebäude auf einen zeitgemäßen Standard bringen (z. B. Dämmung, neue Heizung). Beides zusammen ergibt den tatsächlichen Investitionsbedarf.
Wie lange dauert die Begutachtung eines Mehrfamilienhauses?
Das hängt von der Größe ab. Ein Gebäude mit 4 bis 6 Wohneinheiten erfordert erfahrungsgemäß einen halben bis ganzen Tag Begehung. Dazu kommt die Auswertung und Berichterstellung.
Kann der Sachverständige auch den Kaufpreis einschätzen?
Der Sachverständige kann den baulichen Zustand bewerten und den Instandhaltungsrückstau beziffern. Diese Informationen fließen in die Kaufpreisverhandlung ein. Für eine formelle Verkehrswertermittlung ist ein gesondertes Gutachten erforderlich.
Was passiert, wenn Mieter den Zugang zu ihrer Wohnung verweigern?
Der Sachverständige kann nur die zugänglichen Bereiche prüfen. Gemeinschaftsflächen (Keller, Treppenhaus, Dach, Fassade) sind ohne Mieterkooperation zugänglich. Bei nicht zugänglichen Wohnungen muss der Sachverständige Annahmen treffen und dies im Bericht vermerken.
Welche Kosten kommen nach dem Kauf auf mich zu?
Das hängt vom Zustand des Gebäudes ab. Bei Mietshäusern mit hohem Instandhaltungsrückstau sollten Sie mit Investitionen in Höhe von 15 bis 30 Prozent des Kaufpreises rechnen. Der Sachverständige gibt eine realistische Einschätzung.
Muss ich als neuer Eigentümer laufende Mietverträge übernehmen?
Ja. Der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB) gilt. Alle bestehenden Mietverträge gehen beim Eigentümerwechsel automatisch auf den Käufer über.
Gibt es Fördermittel für die Sanierung von Mehrfamilienhäusern?
Ja. Für energetische Sanierungen gibt es Förderprogramme von Bund und Land. Die Voraussetzungen und Förderhöhen ändern sich regelmäßig. Eine professionelle Bestandsaufnahme durch den Sachverständigen ist oft Voraussetzung für die Antragstellung.
Sie planen den Kauf eines Mehrfamilienhauses für Erlangen oder Mittelfranken? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Jörg Aichinger begutachtet als DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger Mietshäuser aller Baujahre und Größen.