Das Wichtigste in Kürze:
- Die Rohbauabnahme prüft Maße, Ebenheit, Bewehrung, Abdichtung und Statik, bevor der Innenausbau beginnt.
- Mängel, die im Rohbauzustand sichtbar sind, lassen sich einfach und günstig beheben. Nach dem Verputzen wird es teuer.
- Maßtoleranzen sind in DIN 18202 geregelt. Abweichungen darüber hinaus sind Mängel.
- Kellerabdichtung und Bodenplatte verdienen besondere Aufmerksamkeit, weil Nachbesserungen nach Verfüllung aufwendig sind.
- Ein unabhängiger Sachverständiger erkennt Ausführungsfehler, die Laien nicht auffallen.
Wenn der Rohbau steht, fühlt sich das Bauprojekt greifbar an. Wände, Decken und das Dach sind errichtet. Doch genau jetzt ist der Zeitpunkt, an dem ein kritischer Blick die größte Wirkung hat. Die Rohbauabnahme ist der wichtigste Kontrollpunkt bei jedem Neubau für Erlangen, denn Mängel am Rohbau werden nach dem Innenausbau unsichtbar, bleiben aber vorhanden.
Warum ist die Rohbauabnahme so wichtig?
Der Rohbau bildet das Skelett des Gebäudes. Statik, Maßhaltigkeit, Feuchtigkeitsschutz und Wärmeschutz hängen von der Qualität des Rohbaus ab. Nach dem Verputzen, Verfliesen und Tapezieren sind tragende Wände, Bewehrungsanschlüsse und Abdichtungen nicht mehr zugänglich. Ein fehlerhafter Bewehrungsanschluss an der Kellerwand zeigt sich möglicherweise erst nach Jahren als Feuchtigkeitsschaden.
Die Rohbauabnahme schafft ein Zeitfenster, in dem Nachbesserungen mit geringem Aufwand möglich sind. Ein schiefer Sturz lässt sich im Rohbauzustand korrigieren. Nach dem Innenputz muss der gesamte Bereich abgeschlagen, korrigiert und neu verputzt werden.
Welche Maße und Toleranzen werden geprüft?
Die DIN 18202 definiert Grenzwerte für Maßabweichungen im Hochbau. Bei der Rohbauabnahme werden systematisch geprüft:
Raummaße: Stimmen die lichten Raummaße mit dem Bauplan überein? Die zulässige Abweichung für Maße bis 3 m beträgt nach DIN 18202 Tabelle 1 je nach Zeile 10 bis 16 mm. Abweichungen darüber hinaus können dazu führen, dass Einbauküchen nicht passen oder Türen nicht bündig schließen.
Ebenheit von Wänden und Decken: Ein Richtscheit (Messlatte) zeigt Unebenheiten sofort. Die DIN 18202 Tabelle 3 erlaubt bei einem Messpunktabstand von 1 m Ebenheitsabweichungen von 5 mm für unverputztes Mauerwerk. Größere Unebenheiten führen zu ungleichmäßigem Putzauftrag oder Hohlstellen.
Lotrechte Stellung: Wände müssen lotrecht stehen. Die zulässige Abweichung beträgt bei einer Geschosshöhe von 2,70 m rund 10 mm. Eine schiefe Wand fällt nach dem Tapezieren auf und lässt sich dann nicht mehr korrigieren.
Auf unserer Seite zur baubegleitenden Qualitätssicherung erfahren Sie, welche Prüfungen in welcher Bauphase sinnvoll sind.
Wie wird die Bewehrung kontrolliert?
Stahlbewehrung in Beton ist nach dem Betonieren nicht mehr sichtbar. Die Rohbauabnahme ist der letzte Zeitpunkt, an dem offene Bewehrungsbereiche geprüft werden können. Kritische Punkte sind:
- Betondeckung: Mindestens 25 bis 35 mm (je nach Expositionsklasse), damit der Stahl vor Korrosion geschützt ist
- Bewehrungsanschlüsse an Wand-Decken-Knoten: Übergreifungslängen und Hakenlängen müssen den Bewehrungsplänen entsprechen
- Kellerwand-Fundamentanschlüsse: Hier ist die Bewehrung entscheidend für die Querkraftübertragung
- Ringbalken und Stürze: Position, Durchmesser und Anzahl der Bewehrungsstäbe prüfen
Bewehrungsmängel gehören zu den schwerwiegendsten Baumängeln, weil sie die Tragfähigkeit des Gebäudes betreffen und nachträglich nicht mehr behoben werden können. Mehr zu diesem Thema auf unserer Seite zur Bauschaden-Bewertung.
Was ist bei der Kellerabdichtung zu prüfen?
Die Kellerabdichtung ist ein besonders sensibler Bereich, weil sie nach dem Verfüllen der Baugrube nicht mehr zugänglich ist. Bei der Rohbauabnahme sollte die Abdichtung vor der Verfüllung geprüft werden:
Abdichtungsmaterial: Bituminöse Dickbeschichtung (KMB nach DIN 18533), Schweißbahnen oder Kunststoffdichtungsbahnen müssen vollflächig, blasenfrei und in ausreichender Schichtdicke aufgetragen sein. Die geforderte Trockenschichtdicke bei KMB beträgt mindestens 3 mm.
Anschlüsse und Durchführungen: Rohrdurchführungen (Abwasser, Wasser, Strom) müssen mit Pressmanschetten oder Mauerkragen wasserdicht angeschlossen sein. Jede Lücke in der Abdichtung wird zur Eintrittsstelle für Feuchtigkeit.
Arbeitsfugen: Die Fuge zwischen Bodenplatte und aufgehender Kellerwand (Arbeitsfuge) ist eine konstruktive Schwachstelle. Fugenbleche oder Quellbänder müssen korrekt eingebaut sein.
In Erlangen verdient die Kellerabdichtung besondere Aufmerksamkeit. Die Lage im Regnitztal bringt in vielen Stadtteilen einen hohen Grundwasserspiegel mit sich. In Bereichen nahe der Regnitz, etwa in den Wohngebieten südlich der Altstadt, kann zeitweise drückendes Wasser auftreten, das eine höherwertige Abdichtung (Lastfall 4 nach DIN 18533) erfordert.
Kontaktieren Sie uns, wenn Sie eine professionelle Rohbauabnahme für Erlangen benötigen.
Welche weiteren Prüfpunkte gehören zur Rohbauabnahme?
Mauerwerksqualität: Stoß- und Lagerfugen müssen vollflächig mit Mörtel gefüllt sein. Fehlstellen im Mörtel reduzieren die Tragfähigkeit und den Schallschutz. Bei Planziegelmauerwerk wird die Dünnbettmörtelfuge auf gleichmäßige Auftragung geprüft.
Sturzausbildung: Fenster- und Türstürze müssen die Lasten der darüber liegenden Bauteile sicher abtragen. Position und Auflagertiefe werden mit dem Bauplan abgeglichen.
Entwässerung: Grundleitungen und deren Gefälle werden vor dem Einbetten in Beton oder Erdreich geprüft. Ein zu geringes Gefälle führt zu Ablagerungen und Verstopfungen.
Dämmung: Perimeterdämmung an Kellerwänden muss lückenlos verlegt und gegen Abrutschen gesichert sein. Die Dämmstärke wird stichprobenartig gemessen.
Rohbauabnahme bei Erlanger Bauvorhaben
Die Erlanger Bausubstanz ist vielfältig. In der Innenstadt entstehen Neubauten häufig als Lückenbebauung zwischen historischem Bestand. Hier kommen Besonderheiten wie Grenzbebauung, Anschlüsse an bestehende Brandwände und beengte Baustellenverhältnisse hinzu, die zusätzliche Prüfpunkte erfordern.
In den Neubaugebieten rund um den Siemens-Campus und in Büchenbach-Nord werden Reihen- und Mehrfamilienhäuser errichtet. Hier sind Schallschutz zwischen Reihenhäusern (Trennwand-Aufbau) und die Ausführung von Tiefgaragen-Abdichtungen typische Schwerpunkte der Rohbauabnahme.
Eine Übersicht aller Leistungen, die wir für Erlangen anbieten, finden Sie auf unserer Leistungsseite.
Rohbauabnahme selbst durchführen oder Sachverständigen beauftragen?
Bauherren können und sollten den Rohbau selbst besichtigen. Offensichtliche Mängel wie Risse, schiefe Wände oder Wassereintritte fallen auch Laien auf. Die systematische Prüfung von Maßen, Toleranzen, Bewehrungsdetails und Abdichtungsausführung erfordert jedoch Fachwissen und geeignete Messmittel.
Ein unabhängiger Sachverständiger kennt die Normen, die typischen Schwachstellen und die angemessenen Toleranzen. Er dokumentiert den Zustand fotografisch und schriftlich, sodass Sie bei späteren Mängeln einen belastbaren Nachweis haben. Die Kosten für eine Rohbauabnahme durch einen Sachverständigen stehen in keinem Verhältnis zu den Sanierungskosten, die durch übersehene Mängel entstehen können. Details zu einer Beweissicherung finden Sie auf unserer Seite.
Häufige Fragen
Wann findet die Rohbauabnahme statt?
Nach Fertigstellung des Rohbaus, also wenn Fundament, Wände, Decken und Dachstuhl errichtet sind. Idealerweise vor dem Verputzen und vor der Verfüllung der Baugrube.
Wer nimmt den Rohbau ab?
Die behördliche Rohbauabnahme wurde in Bayern abgeschafft. Die Verantwortung liegt beim Bauherrn und seinem Bauleiter. Ein unabhängiger Sachverständiger ergänzt diese Kontrolle neutral.
Was kostet eine professionelle Rohbauabnahme?
Die Kosten hängen von der Gebäudegröße und dem Prüfumfang ab. Eine Investition, die sich durch vermiedene Folgeschäden vielfach rechnet. Sprechen Sie uns an für eine individuelle Einschätzung.
Welche Unterlagen brauche ich für die Rohbauabnahme?
Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte), Statik, Bewehrungspläne, Wärmeschutznachweis und die Baugenehmigung. Je vollständiger die Unterlagen, desto gründlicher die Prüfung.
Was passiert, wenn Mängel festgestellt werden?
Mängel werden dokumentiert und dem ausführenden Unternehmen mit Fristsetzung zur Nachbesserung angezeigt. Im Rohbauzustand sind die meisten Mängel mit vertretbarem Aufwand behebbar.
Ist die Rohbauabnahme in Bayern Pflicht?
Die behördliche Rohbauabnahme wurde in Bayern abgeschafft. Es gibt keine gesetzliche Pflicht zur privaten Rohbauabnahme. Aus bautechnischer Sicht ist sie jedoch dringend empfohlen, weil Mängel nach dem Innenausbau nicht mehr erkennbar sind.
Prüft der Sachverständige auch die Haustechnik?
Im Rohbauzustand sind Leerrohre, Grundleitungen und Heizungsverrohrung sichtbar. Ein erfahrener Sachverständiger prüft deren Lage, Gefälle und Befestigung. Die endgültige Haustechnikprüfung erfolgt später.
Kann ich Mängel aus der Rohbauabnahme bei der Schlussabnahme noch geltend machen?
Ja. Dokumentierte Mängel, die trotz Aufforderung nicht behoben wurden, können bei der Schlussabnahme als offener Mangel vorbehalten werden. Die Dokumentation des Sachverständigen ist dabei ein starkes Beweismittel.
Sie bauen für Erlangen und möchten den Rohbau professionell prüfen lassen? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. DEKRA-zertifizierter Sachverständiger Jörg Aichinger prüft Ihren Rohbau systematisch auf alle relevanten Punkte.