Das Wichtigste in Kürze:
- Siemens errichtete ab den 1950er Jahren umfangreiche Werkssiedlungen im Norden und Nordwesten Erlangens.
- Die Gebäude wurden solide, aber nach damaligen Standards gebaut und sind heute 50 bis 70 Jahre alt.
- Typische Schwachstellen: veraltete Elektroinstallation, einfache Kellerabdichtung, Nachtspeicherheizungen.
- Viele Werkswohnungen wurden privatisiert und anschließend unterschiedlich instand gehalten.
- Ein Sachverständiger erkennt, welche Sanierungen dringend sind und welche warten können.
Siemens hat Erlangen wie kaum ein anderes Unternehmen geprägt. Seit der Verlagerung wesentlicher Unternehmensteile nach Erlangen in den 1950er Jahren ist der Konzern nicht nur Arbeitgeber, sondern auch Stadtentwickler. Für die Belegschaft entstanden ganze Siedlungen mit Werkswohnungen, die das Stadtbild bis heute bestimmen. Wer eine Immobilie für Erlangen in diesen Siedlungsgebieten kaufen möchte, sollte die typischen Merkmale und den zu erwartenden Sanierungsbedarf kennen.
Wo liegen die Siemens-Siedlungen für Erlangen?
Die wichtigsten Werkssiedlungen befinden sich im Norden und Nordwesten Erlangens, in der Nähe des heutigen Siemens-Campus. Die Siedlungen entstanden in mehreren Bauphasen zwischen den frühen 1950er Jahren und den späten 1970er Jahren. Je nach Entstehungszeitraum unterscheiden sich Bauweise, Grundrisse und verwendete Materialien deutlich.
Die frühesten Bauten aus den 1950er Jahren sind oft zweigeschossige Mehrfamilienhäuser mit Satteldach und verputzten Ziegelfassaden. In den 1960er Jahren kamen größere Wohnblöcke mit drei bis fünf Geschossen hinzu, teilweise mit Flachdach. Die Siedlungen der 1970er Jahre zeigen den zeittypischen Betonfertigteilbau mit Loggien und durchgehenden Fensterbändern.
Details zur Begutachtung solcher Gebäude finden Sie auf unserer Seite zu Baumängeln.
Welche Bausubstanz haben die Werkswohnungen der 1950er Jahre?
Die ältesten Siemens-Siedlungshäuser wurden in der unmittelbaren Nachkriegszeit errichtet. Die Baumaterialien waren knapp, die Baustandards bescheiden. Trotzdem wurden diese Gebäude handwerklich solide ausgeführt. Die Außenwände bestehen in der Regel aus Vollziegelmauerwerk, das eine gute Substanz hat, aber nach heutigen Maßstäben kaum Wärmedämmung bietet.
Die Holzbalkendecken dieser frühen Bauten sind ein häufiger Prüfpunkt. In Kellernähe können Holzbalken durch aufsteigende Feuchtigkeit geschädigt sein. Die Elektroinstallation stammt oft noch aus der Entstehungszeit: Zwei-Draht-Systeme ohne Schutzleiter, unterdimensionierte Sicherungen und veraltete Leitungsführung sind typisch.
Die Kellerabdichtung besteht bei diesen Gebäuden häufig nur aus einem Bitumenanstrich, der nach sieben Jahrzehnten seine Schutzwirkung längst verloren hat. Feuchte Kellerwände sind in den 1950er-Jahre-Siedlungen eher die Regel als die Ausnahme.
Was kennzeichnet die Siedlungsbauten der 1960er und 1970er Jahre?
Ab den 1960er Jahren wurde in größerem Maßstab gebaut. Die Geschosswohnungsbauten dieser Zeit haben Stahlbetondecken, gemauerte oder teilweise betonierte Außenwände und standardisierte Grundrisse. Die Bauausführung war rationeller, die Qualität der Detailausführung aber nicht immer besser als bei den älteren Bauten.
Typische Probleme dieser Bauphase:
Flachdächer: Viele Gebäude der späten 1960er und 1970er Jahre haben Flachdächer mit Bitumenabdichtung. Diese Abdichtungen sind nach 40 bis 50 Jahren häufig versprödet und undicht. Wasser dringt in die Dachdämmung ein und verursacht dort Schäden, die von außen nicht sichtbar sind.
Außenwände: Einschalige Wände ohne Wärmedämmung sind Standard. Die Wärmeleitfähigkeit dieser Konstruktionen ist hoch, was zu erheblichen Heizkosten führt. Wärmebrücken an Geschossdeckenanschlüssen, Fenstersturzen und Balkondurchdringungen begünstigen Kondenswasserbildung und Schimmel.
Balkone und Loggien: Durchgehende Betonplatten als Balkonanschluss ohne thermische Trennung sind konstruktive Wärmebrücken. Im Bereich der Balkondurchdringung zeigen sich häufig Frostschäden am Beton mit freiliegender und korrodierender Bewehrung.
Auf unserer Seite zur Bauthermografie erfahren Sie, wie Wärmebrücken sichtbar gemacht werden.
Welche Haustechnik findet man in den Siemens-Siedlungen?
Die Haustechnik ist ein kritischer Punkt bei der Bewertung von Werkswohnungen. In vielen Gebäuden wurde die technische Ausstattung nur teilweise erneuert. Das führt zu einem Flickwerk unterschiedlicher Installationsepochen:
Heizung: Nachtspeicheröfen, die in den 1960er und 1970er Jahren verbreitet waren, sind unwirtschaftlich und enthalten teilweise noch Asbest in den Speichersteinen. Auch Einzelöfen und erste Zentralheizungen mit überdimensionierten Kesseln finden sich noch.
Elektrik: Ältere Installationen mit Aluminium- oder Bleileitungen, unzureichende Absicherung und fehlende FI-Schutzschalter sind sicherheitsrelevante Mängel. Eine Erneuerung der Elektroinstallation ist bei diesen Gebäuden fast immer erforderlich.
Sanitär: Verzinkte Stahlrohre als Wasserleitungen sind nach 40 bis 50 Jahren von innen zugesetzt oder durchgerostet. Der Wasserdruck in den oberen Geschossen sinkt, braunes Wasser beim Aufdrehen ist ein deutliches Warnsignal.
Kontaktieren Sie uns für eine fachkundige Einschätzung der Haustechnik in Siemens-Siedlungsbauten für Erlangen.
Welche Besonderheiten ergeben sich durch die Privatisierung?
Viele der ehemaligen Werkswohnungen wurden im Lauf der Jahrzehnte privatisiert. Das bedeutet, dass die Wohnungen einzeln an Mieter oder Kapitalanleger verkauft wurden. Die Folge: Die Instandhaltung hängt von der jeweiligen Eigentümergemeinschaft ab, und diese ist nicht immer einig über notwendige Sanierungsmaßnahmen.
In der Praxis führt das zu sehr unterschiedlichen Zuständen innerhalb desselben Gebäudes. Während einzelne Wohnungen kernsaniert wurden, sind andere noch im Originalzustand. Gemeinschaftliche Bauteile wie Dach, Fassade, Treppenhaus und Kellerabdichtung werden nur saniert, wenn die Eigentümergemeinschaft einen entsprechenden Beschluss fasst. Instandhaltungsrückstau ist bei privatisierten Werkswohnungen deshalb ein häufiger Befund.
Auf unserer Seite zur Hauskaufberatung erfahren Sie, worauf Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung achten sollten.
Was prüft ein Sachverständiger bei Siemens-Siedlungshäusern?
Eine Begutachtung von Werkswohnungen für Erlangen umfasst typischerweise folgende Punkte: Zustand der Gebäudehülle (Dach, Fassade, Fenster), Kellerabdichtung und Feuchtigkeit, Haustechnik (Elektrik, Heizung, Sanitär), Zustand von Balkonen und Loggien, Prüfung auf Schadstoffe (Asbest in Nachtspeicheröfen, Dachpappen, Bodenbelägen), Bewertung des Instandhaltungszustands bei Eigentümergemeinschaften.
Der Sachverständige erstellt eine Übersicht des Sanierungsbedarfs und ordnet die einzelnen Maßnahmen nach Dringlichkeit. So können Käufer und Eigentümer fundiert planen, welche Investitionen kurzfristig notwendig und welche mittelfristig sinnvoll sind.
Informationen zu unseren Gutachten finden Sie auf der Seite zu Gutachten und Kurzgutachten.
Häufige Fragen
Enthalten Nachtspeicheröfen in Siemens-Siedlungen Asbest?
Nachtspeicheröfen, die vor 1984 hergestellt wurden, können asbesthaltige Speichersteine enthalten. Eine Beprobung und fachgerechte Entsorgung ist zwingend erforderlich, bevor die Geräte ausgebaut werden.
Wie alt sind die Wasserleitungen in den Werkswohnungen?
In vielen Gebäuden sind die Steigleitungen und Verteilungen noch aus der Bauzeit. Verzinkte Stahlrohre aus den 1950er bis 1970er Jahren haben ihre Lebensdauer häufig erreicht oder bereits überschritten.
Sind die Siemens-Siedlungen denkmalgeschützt?
Einzelne Gebäude oder Ensembles können unter Denkmalschutz stehen. Eine Anfrage beim Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege gibt Aufschluss. Denkmalschutz beeinflusst die Sanierungsmöglichkeiten erheblich.
Lohnt sich der Kauf einer Werkswohnung für Erlangen?
Die Lage in der Nähe des Siemens-Campus ist attraktiv, und die Grundrisse sind funktional. Der Sanierungsbedarf sollte aber realistisch eingeschätzt werden, damit keine unerwarteten Kosten entstehen.
Was kostet die Erneuerung der Elektroinstallation?
Die Kosten hängen von der Wohnungsgröße und dem Umfang ab. Ein Sachverständiger kann den Zustand bewerten und einschätzen, ob eine vollständige Erneuerung oder eine Teilsanierung ausreicht.
Kann man eine Werkswohnung energetisch sanieren?
Ja, aber bei Mehrfamilienhäusern mit Eigentümergemeinschaft muss die Gemeinschaft über Maßnahmen an der Gebäudehülle entscheiden. Innerhalb der Wohnung sind Verbesserungen wie Fensteraustausch oder Heizungstausch meist eigenständig möglich.
Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. DEKRA-zertifizierter Sachverständiger Jörg Aichinger berät Sie kompetent zu Siemens-Siedlungen für Erlangen und die Region Mittelfranken.