Das Wichtigste in Kürze:
- Erlangens Altstadt ist eine barocke Planstadt mit Sandsteinfassaden aus dem späten 17. Jahrhundert.
- Büchenbach wurde in den 1960er bis 1980er Jahren als Großsiedlung errichtet und zeigt typische Alterungserscheinungen.
- Die Siemens-Siedlungen der 1950er und 1960er Jahre haben eigenständige Bausubstanz mit spezifischem Sanierungsbedarf.
- Stadtteile in Flussnähe sind stärker von Feuchteproblemen betroffen als höher gelegene Gebiete.
- Jeder Stadtteil bringt andere typische Schwachstellen mit, die ein Sachverständiger gezielt prüfen kann.
Erlangen ist mit rund 119.000 Einwohnern die kleinste Großstadt Bayerns und gleichzeitig eine der vielfältigsten in ihrer Bausubstanz. Wer eine Immobilie für Erlangen kaufen oder sanieren möchte, sollte die Besonderheiten der einzelnen Stadtteile kennen. Die Bausubstanz unterscheidet sich erheblich, je nachdem ob ein Gebäude in der historischen Altstadt, in einer Nachkriegssiedlung oder in einem neueren Wohngebiet steht. Dieser Überblick zeigt, worauf Sie je nach Stadtteil achten sollten.
Wie ist die Bausubstanz in der Erlanger Altstadt und Innenstadt?
Die Erlanger Altstadt ist das Ergebnis einer planmäßigen Stadtanlage. Markgraf Christian Ernst ließ ab 1686 die sogenannte Neustadt für hugenottische Glaubensflüchtlinge errichten. Das Ergebnis ist ein Stadtgrundriss mit schnurgeraden Straßen und einheitlich gestalteten, zwei- bis dreigeschossigen traufständigen Häusern.
Die Bausubstanz dieser Gebäude ist von regionaltypischem Sandstein geprägt. Die Fassaden, Fenstergewände und Sockel bestehen häufig aus dem gleichen Material. Sandstein ist zwar ein langlebiger Baustoff, hat aber eine hohe Porosität. Er nimmt Regenwasser auf und gibt es nur langsam wieder ab. Bei Frostperioden können Abplatzungen und Absandungen entstehen. Salzbelastungen durch Streusalz oder aufsteigende Feuchtigkeit verschärfen das Problem.
Ein weiterer typischer Befund in der Altstadt sind ungleichmäßige Setzungen. Die Gebäude stehen auf gewachsenem Boden, der durch den Altstadtbrand von 1706 teilweise verändert wurde. Risse in Wänden und verzogene Türrahmen sind keine Seltenheit und müssen fachlich eingeordnet werden.
Informationen zur Bewertung von Rissen finden Sie auf unserer Seite zur Bewertung von Bauschäden.
Was kennzeichnet die Bausubstanz in Büchenbach?
Büchenbach ist das größte Neubaugebiet Erlangens und wurde überwiegend in den 1960er bis 1980er Jahren errichtet. Hier finden sich Geschosswohnungsbauten, Reihenhäuser und Einfamilienhäuser nebeneinander. Die Bausubstanz ist für diese Epoche typisch und bringt entsprechende Herausforderungen mit sich.
Typische Befunde in Büchenbach:
Flachdächer, die in den 1970er Jahren beliebt waren, zeigen nach 40 bis 50 Jahren häufig Undichtigkeiten. Die damals verwendeten Bitumenbahnen sind oft versprödet und nicht mehr zuverlässig. Einschalige Außenwände ohne nachträgliche Dämmung entsprechen nicht den heutigen energetischen Anforderungen. Die Fenster wurden in vielen Gebäuden bereits getauscht, aber nicht immer fachgerecht eingebaut, was zu Wärmebrücken und Kondenswasserbildung führen kann.
Die Kellerabdichtung ist bei vielen Gebäuden in Büchenbach ein Schwachpunkt. Die damals übliche Abdichtung mit einem einfachen Bitumenanstrich hält dem Erdreich- und Sickerwasserdruck nach Jahrzehnten nicht mehr stand. Feuchte Kellerwände und muffiger Geruch sind häufige Begleiterscheinungen.
Mehr dazu erfahren Sie auf unserer Seite zur Bauthermografie, mit der Wärmebrücken sichtbar gemacht werden können.
Welche Besonderheiten haben die Siemens-Siedlungen?
Siemens ist seit den 1950er Jahren einer der größten Arbeitgeber in Erlangen und hat das Stadtbild nachhaltig geprägt. Für die Mitarbeiter wurden in den 1950er bis 1970er Jahren Werkswohnungen und Siedlungshäuser errichtet, vorwiegend im Norden und Nordwesten der Stadt.
Diese Gebäude wurden nach den Standards ihrer Entstehungszeit solide gebaut, zeigen aber nach 50 bis 70 Jahren typische Alterungserscheinungen. Die Grundrisse sind oft kompakt, die Deckenhöhen niedrig. Nachträgliche Umbauten sind manchmal ohne Genehmigung erfolgt, etwa beim Ausbau von Kellern oder bei der Zusammenlegung von Räumen mit tragenden Wänden.
Die Haustechnik in den Siemens-Siedlungen ist häufig noch im Originalzustand oder wurde nur teilweise erneuert. Alte Bleileitungen, Nachtspeicherheizungen und veraltete Elektroinstallationen sind keine Seltenheit.
Wie steht es um die Bausubstanz rund um den Campus?
Die Stadtteile südlich der Innenstadt sind vom Wachstum der Friedrich-Alexander-Universität geprägt. Seit den 1960er Jahren wurden hier Studentenwohnheime, Institutsgebäude und Wohnhäuser errichtet. Die Bebauung ist gemischt: Neben universitären Zweckbauten stehen Mehrfamilienhäuser aus verschiedenen Jahrzehnten.
Die Wohngebäude der 1960er und 1970er Jahre in Campusnähe teilen viele Merkmale mit den Büchenbacher Bauten: einschalige Wände, einfache Kellerabdichtung, Flachdächer. Zusätzlich gibt es hier einen höheren Anteil an Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern, bei denen die Instandhaltung von der Eigentümergemeinschaft abhängt. Unterschiedliche Sanierungsstände innerhalb eines Gebäudes sind deshalb nicht ungewöhnlich.
Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Einschätzung zur Bausubstanz in Ihrem Erlanger Stadtteil.
Was sollten Käufer je nach Stadtteil prüfen lassen?
Je nach Lage und Baujahr ergeben sich unterschiedliche Prüfschwerpunkte:
Altstadt und Innenstadt: Sandsteinfassaden, Feuchtigkeit im Sockelbereich, Denkmalschutzauflagen, Holzbalkendecken, Statik bei historischen Gebäuden.
Büchenbach: Flachdachabdichtung, Kellerfeuchte, Wärmedämmung der Außenwände, Zustand der Haustechnik, Fensterdichtungen.
Siemens-Siedlungen: Elektroinstallation, Heizungsanlage, nicht genehmigte Umbauten, Kellerabdichtung, Zustand der Sanitärleitungen.
Erlangen-Süd und Campus: Instandhaltungsrückstau bei Eigentümergemeinschaften, Schallschutz zwischen Wohnungen, Zustand von Balkonen und Loggien.
Flussnähe (Bruck, Alterlangen): Hochwasserschutz, Grundwasserspiegel, Rückstausicherung, Kellerabdichtung gegen drückendes Wasser.
Eine Hauskaufberatung deckt diese Punkte systematisch ab und gibt Ihnen Sicherheit vor dem Kauf.
Warum lohnt sich ein Sachverständiger für Erlangen besonders?
Die Vielfalt der Bauepochen in Erlangen bedeutet, dass es keine pauschalen Aussagen zur Bausubstanz geben kann. Was in Büchenbach die typische Schwachstelle ist, spielt in der Altstadt keine Rolle, und umgekehrt. Ein Sachverständiger, der die örtlichen Gegebenheiten kennt, kann die Befunde richtig einordnen und konkrete Handlungsempfehlungen geben.
Auf unserer Kosten-Seite finden Sie Informationen zum Ablauf und zu den Leistungen einer Begutachtung.
Häufige Fragen
Welcher Stadtteil für Erlangen hat die beste Bausubstanz?
Pauschal lässt sich das nicht sagen. Neuere Baugebiete haben weniger Sanierungsbedarf, dafür fehlen ihnen Charakter und zentrale Lage. Entscheidend ist der Zustand des einzelnen Gebäudes, nicht nur der Stadtteil.
Sind Hugenottenhäuser in der Altstadt noch bewohnbar?
Ja, viele wurden im Lauf der Jahrhunderte saniert und modernisiert. Die Grundsubstanz aus Sandstein ist dauerhaft, wenn sie richtig gepflegt wird. Feuchteschutz und regelmäßige Instandhaltung sind entscheidend.
Was ist bei Gebäuden aus den 1960er und 1970er Jahren typisch?
Einschalige Außenwände ohne Dämmung, einfache Kellerabdichtung, Flachdächer mit Alterungserscheinungen und oft noch ursprüngliche Haustechnik. Diese Gebäude haben häufig den größten Sanierungsbedarf.
Lohnt sich eine Thermografie für ältere Gebäude?
Ja, besonders bei Gebäuden der 1950er bis 1970er Jahre. Die Thermografie zeigt Wärmebrücken und Schwachstellen in der Gebäudehülle, die mit bloßem Auge nicht sichtbar sind.
Wie erkenne ich nicht genehmigte Umbauten?
Fehlende Baugenehmigungen erkennt man an ungewöhnlichen Grundrissen, nachträglichen Wänden ohne Anbindung an die Tragstruktur oder Abweichungen zwischen Grundrissplan und tatsächlichem Zustand. Ein Sachverständiger kann solche Veränderungen identifizieren.
Gibt es Fördermittel für die Sanierung in Erlanger Stadtteilen?
Je nach Stadtteil und Maßnahme gibt es kommunale und staatliche Förderprogramme. Bei denkmalgeschützten Gebäuden in der Altstadt gelten besondere Regelungen. Ein Sachverständiger kann einschätzen, welche Maßnahmen förderfähig sein könnten.
Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. DEKRA-zertifizierter Sachverständiger Jörg Aichinger berät Sie zu allen Fragen der Bausubstanz für Erlangen und die Region Mittelfranken.