Das Wichtigste in Kürze:
- Die Friedrich-Alexander-Universität (FAU) hat seit den 1960er Jahren die Stadtteile südlich der Innenstadt baulich stark verändert.
- Rund um den Campus stehen Wohngebäude aus vier Jahrzehnten mit sehr unterschiedlichem Sanierungsbedarf.
- Studentenwohnheime und Mehrfamilienhäuser der 1960er und 1970er Jahre haben den größten Instandhaltungsrückstau.
- Umnutzungen ehemaliger Universitätsgebäude zu Wohnraum erfordern besondere bauliche Prüfung.
- Eigentumswohnungen in campusnahen Mehrfamilienhäusern sind oft von unterschiedlichen Sanierungsständen innerhalb eines Gebäudes betroffen.
Die Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg, eine der größten Universitäten Deutschlands, prägt die Stadt Erlangen nicht nur wirtschaftlich und kulturell, sondern auch baulich. Besonders die Stadtteile südlich der Innenstadt sind vom Wachstum der Universität geformt. Für Immobilienkäufer und Eigentümer für Erlangen ist das Universitätsviertel ein attraktiver Standort, der aber spezifische Kenntnisse über die vorhandene Bausubstanz erfordert.
Wie hat die Universität die Bausubstanz für Erlangen geprägt?
Die FAU expandierte ab den 1960er Jahren stark. Neue Institute, Hörsaalgebäude und Bibliotheken erforderten auch Wohnraum für Studenten und Universitätspersonal. In der Folge entstanden rund um den Campus zahlreiche Wohngebäude unterschiedlicher Art und Qualität.
In den 1960er Jahren dominierten schlichte Zweckbauten: Studentenwohnheime in Stahlbeton-Fertigteilbauweise und Mehrfamilienhäuser mit standardisierten Grundrissen. Diese Gebäude wurden schnell und kostengünstig errichtet, um dem Wohnungsbedarf gerecht zu werden. Die Bauqualität war funktional, aber nicht auf Langlebigkeit ausgelegt.
In den 1970er und 1980er Jahren kamen größere Wohnanlagen hinzu, teilweise als Eigentumswohnungen für Universitätsmitarbeiter. Diese Gebäude sind in der Regel solider gebaut als die frühen Zweckbauten, zeigen aber nach 40 bis 50 Jahren ebenfalls Alterungserscheinungen.
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Welche typischen Mängel zeigen Gebäude im Universitätsviertel?
Die häufigsten Befunde bei der Begutachtung von Wohngebäuden im Universitätsviertel für Erlangen lassen sich nach Baujahr gruppieren:
1960er Jahre: Einfache Stahlbetonkonstruktionen mit dünnen Außenwänden und minimaler Wärmedämmung. Flachdächer mit Bitumenabdichtung, die nach über 50 Jahren undicht sind. Sanitärleitungen aus verzinktem Stahl, die von innen korrodiert sind. Trittschallschutz und Schallschutz zwischen den Wohnungen entsprechen nicht ansatzweise heutigen Anforderungen.
1970er Jahre: Größere Wohneinheiten mit Loggien und Balkonen, deren Betondurchdringungen Wärmebrücken und Frostschäden verursachen. Fassaden mit Waschbetonplatten oder Sichtbeton, an denen Carbonatisierung und Bewehrungskorrosion auftreten. Heizsysteme mit überdimensionierten Kesseln und ungeregelten Pumpen.
1980er und 1990er Jahre: Besser gedämmte Konstruktionen, aber teilweise mit Wärmedämmverbundsystemen (WDVS), die nach 30 Jahren Alterungserscheinungen zeigen. Risse in der Putzschicht, Algenbefall und durchfeuchtete Dämmplatten sind typische Befunde.
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Was ist bei ehemaligen Universitätsgebäuden zu beachten?
Ein besonderes Phänomen im Erlanger Universitätsviertel ist die Umnutzung ehemaliger Universitäts- oder Institutsgebäude zu Wohnraum. Wenn die FAU Standorte verlagert oder zusammenlegt, werden die frei werdenden Gebäude teilweise zu Wohnungen umgebaut.
Bei solchen Umnutzungen ist besondere Vorsicht geboten. Laborgebäude können Schadstoffbelastungen aufweisen, etwa in Bodenbelägen, Lüftungsanlagen oder im Estrich. Bürogebäude haben andere Grundrissanforderungen als Wohnungen, sodass bei der Umnutzung tragende Wände verändert oder Sanitärinstallationen komplett neu verlegt werden müssen.
Ein Sachverständiger prüft bei umgenutzten Gebäuden, ob die Umbauten fachgerecht ausgeführt wurden und ob die Nutzungsänderung genehmigt ist. Fehlende Baugenehmigungen für Nutzungsänderungen können für den Käufer erhebliche Probleme verursachen.
Kontaktieren Sie uns für eine Einschätzung zu campusnahen Immobilien für Erlangen.
Welche Rolle spielen Eigentümergemeinschaften?
Im Universitätsviertel gibt es einen überdurchschnittlich hohen Anteil an Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern. Diese wurden oft als Kapitalanlage gekauft, insbesondere um sie an Studenten oder Universitätspersonal zu vermieten.
Die Qualität der Instandhaltung hängt bei Eigentumswohnungen entscheidend von der Eigentümergemeinschaft ab. Gemeinschaftliche Bauteile wie Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage und Kellerabdichtung werden nur saniert, wenn die Eigentümergemeinschaft einen entsprechenden Beschluss fasst und die finanzielle Rücklage ausreicht.
In der Praxis bedeutet das: Innerhalb desselben Gebäudes können kernsanierte und unsanierte Wohnungen nebeneinander liegen. Die Gemeinschaft hat möglicherweise seit Jahren keine größeren Instandhaltungsmaßnahmen beschlossen. Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollte deshalb die Instandhaltungsrücklage geprüft und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen eingesehen werden.
Unsere Hauskaufberatung umfasst auch die Bewertung des gemeinschaftlichen Gebäudezustands bei Eigentumswohnungen.
Wie beeinflusst die Campusnähe den Immobilienwert?
Die Nähe zur FAU macht das Universitätsviertel für Erlangen zu einem gefragten Wohnstandort. Die Nachfrage nach Wohnraum ist hoch, was die Preise stabil hält. Gleichzeitig kann der hohe Mieterdurchsatz bei studentischen Mietwohnungen zu stärkerem Verschleiß an Ausstattung und Bausubstanz führen.
Für Käufer ist die Abwägung wichtig: Die Lage ist attraktiv, aber der Sanierungsbedarf bei älteren Gebäuden kann erheblich sein. Eine sachverständige Begutachtung vor dem Kauf schützt vor unerwarteten Kosten und gibt ein realistisches Bild vom Investitionsbedarf.
Auf unserer Seite zu Gutachten und Kurzgutachten erfahren Sie, welche Dokumentationsformen wir anbieten.
Häufige Fragen
Sind Studentenwohnheime von der Bausubstanz her problematisch?
Studentenwohnheime der 1960er und 1970er Jahre wurden als Zweckbauten errichtet und haben häufig den größten Sanierungsbedarf: dünne Wände, schlechter Schallschutz, veraltete Haustechnik und undichte Flachdächer.
Was bedeutet Nachverdichtung im Universitätsviertel?
Um den Wohnungsbedarf zu decken, werden in campusnahen Gebieten Baulücken geschlossen und bestehende Gebäude aufgestockt. Bei Nachverdichtung muss geprüft werden, ob die bestehende Bausubstanz die zusätzliche Belastung tragen kann.
Können ehemalige Laborgebäude Schadstoffe enthalten?
Ja. Je nach früherer Nutzung können Schadstoffe in Bodenbelägen, Lüftungsanlagen oder im Boden vorkommen. Vor einer Umnutzung zu Wohnzwecken sollte eine Schadstoffuntersuchung durchgeführt werden.
Worauf achte ich beim Kauf einer Eigentumswohnung im Campusbereich?
Prüfen Sie die Instandhaltungsrücklage, die Protokolle der Eigentümerversammlungen, den Zustand der Gemeinschaftsbauteile und ob größere Sanierungsmaßnahmen beschlossen oder geplant sind.
Ist der Schallschutz in campusnahen Wohnungen ausreichend?
Bei Gebäuden der 1960er und 1970er Jahre ist der Schallschutz zwischen den Wohnungen meist unzureichend. Trittschall und Luftschall übertragen sich deutlich. Eine nachträgliche Verbesserung ist möglich, aber aufwendig.
Wie beeinflusst die Campusnähe den Verschleiß?
Ein hoher Mieterdurchsatz bei studentischen Wohnungen führt zu stärkerem Verschleiß an Türen, Bodenbelägen, Sanitäranlagen und Treppenhäusern. Bei der Bewertung sollte dieser Aspekt berücksichtigt werden.
Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. DEKRA-zertifizierter Sachverständiger Jörg Aichinger berät Sie zu Immobilien im Universitätsviertel für Erlangen und die Region Mittelfranken.