Das Wichtigste in Kürze:
- Ein Verkehrswertgutachten ist bei Zwangsversteigerungen gesetzlich vorgeschrieben.
- Bei Erbauseinandersetzungen und Scheidung wird es faktisch zur Pflicht, wenn die Parteien sich nicht auf einen Wert einigen.
- Das Finanzamt kann mit einem Gegengutachten widerlegt werden, wenn der Bescheid zu hoch ausfällt.
- Banken verlangen bei hohen Beleihungswerten häufig ein unabhängiges Wertgutachten.
- Für Erlanger Immobilien in der barocken Altstadt oder mit Denkmalschutz beeinflusst die besondere Bausubstanz den ermittelten Wert.
Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Marktwert einer Immobilie nach den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Ob Sie ein solches Gutachten für Erlangen benötigen, hängt vom konkreten Anlass ab. In manchen Fällen ist es gesetzlich vorgeschrieben, in anderen dringend empfohlen. Dieser Ratgeber erklärt, wann das Verkehrswertgutachten Pflicht ist und wann eine schlankere Lösung ausreicht.
In welchen Fällen ist ein Verkehrswertgutachten gesetzlich vorgeschrieben?
Eine echte gesetzliche Pflicht besteht in wenigen Fällen:
Zwangsversteigerung (§74a ZVG): Das Vollstreckungsgericht muss den Verkehrswert der Immobilie durch einen Sachverständigen ermitteln lassen. Das Gutachten bildet die Grundlage für die Festsetzung des Mindestgebots. Ohne Verkehrswertgutachten kann keine Zwangsversteigerung durchgeführt werden.
Enteignungsverfahren: Bei der Enteignung muss die Entschädigungshöhe auf Basis des Verkehrswerts festgestellt werden. Dieses Gutachten wird vom Gericht oder der Behörde beauftragt.
In allen anderen Fällen ist das Verkehrswertgutachten keine gesetzliche Pflicht, aber in der Praxis oft unverzichtbar.
Wann wird das Gutachten faktisch zur Pflicht?
Erbauseinandersetzung: Wenn mehrere Erben eine Immobilie teilen müssen und sich nicht auf einen Wert einigen können, ist ein unabhängiges Verkehrswertgutachten der einzige Weg, den Streit sachlich zu klären. Das Gutachten muss von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt sein, damit es im Streitfall vor Gericht Bestand hat.
Scheidung und Zugewinnausgleich: Im Rahmen des Zugewinnausgleichs muss der Wert der Immobilie zum Anfangs- und Endstichtag der Ehe festgestellt werden. Wenn sich die Ehepartner nicht einigen, wird das Familiengericht ein Gutachten anfordern. Ein vorab erstelltes Privatgutachten eines qualifizierten Sachverständigen hat dabei hohen Beweiswert.
Finanzamt (Erbschafts-/Schenkungssteuer): Das Finanzamt ermittelt den Wert einer Immobilie nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Diese Berechnung fällt oft höher aus als der tatsächliche Marktwert, besonders bei älteren Gebäuden oder bei Objekten mit Sanierungsstau. Ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV kann als Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts dienen und so die Steuerlast reduzieren.
Mehr zu diesem Thema erfahren Sie auf unserer Gutachten-Seite.
Wann verlangen Banken ein Verkehrswertgutachten?
Banken erstellen bei der Immobilienfinanzierung eine eigene Bewertung (Beleihungswertermittlung). Diese ist konservativ und liegt oft unter dem Marktpreis. Bei hohen Beleihungsausläufen oder bei Immobilien, die von der bankeigenen Bewertung schlecht erfasst werden, kann die Bank ein externes Verkehrswertgutachten verlangen.
Das betrifft häufig:
- Denkmalgeschützte Gebäude, bei denen Sanierungskosten schwer kalkulierbar sind
- Immobilien mit ungewöhnlichen Grundrissen oder Nutzungen
- Objekte in wenig liquiden Marktlagen
- Hohe Finanzierungssummen
Für Erlangen kann das bei historischen Gebäuden in der Hugenottenstadt relevant werden, deren Wert stark von der Bausubstanz und dem Denkmalschutzstatus abhängt.
Kontaktieren Sie uns für ein Verkehrswertgutachten, das von Banken und Behörden anerkannt wird.
Welche Verfahren werden bei der Wertermittlung angewendet?
Die ImmoWertV kennt drei normierte Verfahren:
Vergleichswertverfahren: Basiert auf tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien. Es ist das genaueste Verfahren, erfordert aber ausreichend Vergleichsdaten. Bei standardisierten Eigentumswohnungen oder Reihenhäusern ist es das Mittel der Wahl.
Sachwertverfahren: Ermittelt den Wert aus dem Bodenwert plus den Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung. Es wird vor allem bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern angewendet, für die es wenige Vergleichsverkäufe gibt.
Ertragswertverfahren: Bewertet die Immobilie anhand der erzielbaren Mieteinnahmen. Es kommt bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien zum Einsatz.
Welches Verfahren angewendet wird, entscheidet der Sachverständige nach dem Bewertungsanlass und der Immobilienart. Bei Erlanger Altbauten der barocken Planstadt ist häufig eine Kombination aus Sach- und Vergleichswertverfahren sinnvoll, da die historische Bausubstanz den Wert beeinflusst, aber auch vergleichbare Transaktionen herangezogen werden können.
Weitere Informationen zu unseren Leistungen finden Sie auf der entsprechenden Seite.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Die Kosten eines Verkehrswertgutachtens hängen vom Immobilientyp, der Komplexität und dem Aufwand für Datenrecherche ab. Ein Vollgutachten erfordert mehr Arbeit als ein Kurzgutachten: Vergleichsdaten müssen beim Gutachterausschuss angefragt werden, Berechnungen durchgeführt und das Gutachten formal korrekt erstellt werden.
Der Aufwand ist höher als bei einer Hauskaufberatung, die sich auf die Zustandsbewertung konzentriert. Dafür erhalten Sie ein Dokument, das gegenüber Gerichten, Finanzämtern und Banken Bestand hat.
Allgemeine Informationen zur Preisgestaltung finden Sie auf unserer Kostenseite.
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Häufige Fragen
Wie lange ist ein Verkehrswertgutachten gültig?
Es gibt keine feste Gültigkeit. Der ermittelte Wert bezieht sich auf den Wertermittlungsstichtag. Je nach Marktentwicklung kann das Gutachten nach ein bis zwei Jahren veraltet sein. Bei stabilen Märkten hat es länger Bestand.
Kann ich das Gutachten eines anderen Sachverständigen anfechten?
Ja, durch ein eigenes Gegengutachten. Im Gerichtsverfahren kann das Gericht auch einen gerichtlich bestellten Gutachter beauftragen, um Widersprüche zu klären.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?
Rechtlich gibt es keinen Unterschied. Der Gesetzgeber definiert den Verkehrswert in §194 BauGB als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände erzielbar wäre. Der Begriff Marktwert wird synonym verwendet.
Muss der Gutachter die Immobilie besichtigen?
Ja. Eine Verkehrswertermittlung ohne Ortsbesichtigung entspricht nicht den anerkannten Grundsätzen der Immobilienbewertung. Der Gutachter muss den Zustand des Gebäudes und des Grundstücks persönlich in Augenschein nehmen.
Kann der Verkehrswert vom Kaufpreis abweichen?
Ja, und das ist nicht ungewöhnlich. Der Kaufpreis ist das Ergebnis individueller Verhandlungen. Der Verkehrswert ist ein objektivierter Wert. In gefragten Lagen kann der Kaufpreis über dem Verkehrswert liegen, bei Notverkäufen darunter.
Beeinflusst Denkmalschutz den Verkehrswert?
Ja. Denkmalschutz kann den Wert sowohl steigern (Steuervorteile nach §7i EStG, Prestige) als auch mindern (Sanierungsauflagen, eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten). Der Gutachter berücksichtigt beide Aspekte.
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