Bauschaden-Atlas für Erlangen

Welche Bauschäden auftreten, hängt für Erlangen stark vom Stadtteil ab. Der Grund ist die Bauepoche: Ein Gründerzeit-Altbau versagt an anderen Stellen als eine Großsiedlung der 1970er Jahre oder ein Neubaugebiet. Dieser Atlas fasst zusammen, welche Bausubstanz in welchem Erlangener Stadtteil dominiert und welche Schäden dort typischerweise auftreten. Grundlage sind Begutachtungen vor Ort.

Die Angaben dürfen mit Quellenangabe zitiert werden. Stand: Juli 2026.

Bauepochen und Schäden für Erlangen im Überblick

Die Stadtteile im Einzelnen

Welche Bauschäden sind in Innenstadt typisch?

In Innenstadt dominiert Barocke Hugenotten-Planstadt mit symmetrischen Bürgerhäusern und Sandsteinfassaden, nach dem Altstadtbrand von 1706 wiederaufgebaute Altstadt, gründerzeitliche Wohn- und Geschäftshäuser, Nachkriegs-Lückenschließungen aus der Zeit Barock (ab 1686), Gründerzeit, Wiederaufbau. Der häufigste Schaden ist verwitterung und Absandung der Burgsandstein-Fassaden barocker Bürgerhäuser. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:

• Verwitterung und Absandung der Burgsandstein-Fassaden barocker Bürgerhäuser
• Aufsteigende Feuchte und Salzausblühungen in den Kellern der Barockbauten ohne Horizontalsperre
• Durchbiegung und Schädlingsbefall an Holzbalkendecken der Altstadt- und Gründerzeitbauten
• Tauwasserausfall und Schimmel bei Innendämmung unter Denkmalschutzauflagen

Postleitzahl 91054, 91052. Ausführlich: Bausachverständiger für Innenstadt.

Welche Bauschäden sind in Regnitz typisch?

In Regnitz dominiert Alterlangen, Heiligenloh und Steinforst westlich der Regnitz: Siedlungshäuser, Geschosswohnungsbau der Nachkriegszeit, Einfamilienhäuser, Lagen bis in die Regnitzaue aus der Zeit 1930er–1970er, Nachverdichtung. Der häufigste Schaden ist hoher Grundwasserstand und Hochwassergefährdung in der Regnitzaue. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:

• Hoher Grundwasserstand und Hochwassergefährdung in der Regnitzaue
• Drückendes Wasser an Kelleraußenwänden ohne wasserundurchlässige Ausführung
• Aufsteigende Feuchte und Schimmel in Souterrain- und Erdgeschossräumen
• Setzungsdifferenzen auf den wechselnden Auelehm- und Sandschichten des Regnitztals

Postleitzahl 91056. Ausführlich: Bausachverständiger für Regnitz.

Welche Bauschäden sind in Nord typisch?

In Nord dominiert Nachkriegssiedlungen und Geschosswohnungsbau der Wirtschaftswunderzeit (Sieglitzhof, Buckenhofer Siedlung, Stubenloh), Reihen- und Einfamilienhäuser der 1970er, Burgberg-Hanglage mit historischen Sandstein-Felsenkellern aus der Zeit 1950er–1975. Der häufigste Schaden ist hangwasser und mangelhafte Drainage an den Bebauungen der Burgberg-Hanglage. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:

• Hangwasser und mangelhafte Drainage an den Bebauungen der Burgberg-Hanglage
• Feuchteeintrag und Standsicherheitsfragen durch die historischen Sandstein-Felsenkeller im Untergrund
• Ungedämmte einschalige Außenwände der 1950er/60er-Bauten mit Schimmel an Wärmebrücken
• Betonkeller der 1970er-Reihenhäuser ohne wirksame Außenabdichtung

Postleitzahl 91054. Ausführlich: Bausachverständiger für Nord.

Welche Bauschäden sind in Ost typisch?

In Ost dominiert Nachkriegs-Mehrfamilienhäuser in Ziegelmassivbauweise (Röthelheim, Sebaldus), Reihenhäuser, dazu das Konversionsgebiet Röthelheimpark mit Neubauten und umgenutzten Kasernengebäuden aus der Zeit 1950er–1970er + Neubau ab 1990er. Der häufigste Schaden ist nur horizontal abgedichtete Keller der Nachkriegsbauten mit seitlichem Feuchteeintrag. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:

• Nur horizontal abgedichtete Keller der Nachkriegsbauten mit seitlichem Feuchteeintrag
• Ungedämmte Ziegelaußenwände und einfachverglaste Fenster der 1950er/60er-Bauten
• Abdichtungs- und Anschlussmängel an Tiefgaragen und Flachdächern der Neubauten im Röthelheimpark
• Schadstoff- und Umnutzungsrisiken bei den ehemaligen Kasernengebäuden (Altanstriche, Brandschutz, Deckentragfähigkeit)

Postleitzahl 91052. Ausführlich: Bausachverständiger für Ost.

Welche Bauschäden sind in Süd typisch?

In Süd dominiert Anger-, Rathenau- und Schönfeld-Viertel mit Zeilenbauten und Wohnblöcken der Nachkriegszeit, markante Großwohnanlagen der 1970er, Einfamilienhausgebiete, Bachfeld und Bierlach aus der Zeit 1950er–1970er, Großwohnanlagen. Der häufigste Schaden ist wärmebrücken und Schimmel an ungedämmten Hohlblock- und Vollziegelaußenwänden der 1950er/60er. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:

• Wärmebrücken und Schimmel an ungedämmten Hohlblock- und Vollziegelaußenwänden der 1950er/60er
• Tragfähigkeitsfragen bei Stahlbetonrippen- und Holzbalkendecken nach über 60 Jahren Nutzung
• Bewehrungskorrosion an Betonfertigteil-Balkonen und Laubengängen der 1970er-Wohnanlagen
• Undichte Flachdächer und durchfeuchtete Tiefgaragendecken der Großwohnanlagen

Postleitzahl 91052, 91058. Ausführlich: Bausachverständiger für Süd.

Welche Bauschäden sind in Südost typisch?

In Südost dominiert Eingemeindete Dorfkerne Eltersdorf und Tennenlohe mit fränkischen Sandsteinbauten, St. Egidien, Nachkriegs-Ziegelmassivbauten, Geschosswohnungen der 1970er, moderne Nachverdichtung aus der Zeit Dorfkerne + 1950er–1970er, Nachverdichtung. Der häufigste Schaden ist einschalige Ziegelaußenwände ohne Dämmebene mit Schimmelbildung in Raumecken. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:

• Einschalige Ziegelaußenwände ohne Dämmebene mit Schimmelbildung in Raumecken
• Keller der Nachkriegsbauten ohne wirksame Abdichtung gegen aufsteigende Feuchtigkeit
• Aufsteigende Feuchte und Salzschäden im Sandsteinmauerwerk der alten Dorfkerne
• Wärmebrücken und Schlagregen-Undichtigkeiten an Anschlussfugen von Nachverdichtungs- und Aufstockungsprojekten

Postleitzahl 91058. Ausführlich: Bausachverständiger für Südost.

Welche Bauschäden sind in Südwest typisch?

In Südwest dominiert Ehemalige Dörfer Frauenaurach, Neuses, Kriegenbrunn und Hüttendorf mit fränkischer Altbausubstanz, Zeilenbebauung der 1950er, Wohnanlagen mit Flachdächern und Betonfertigteilen der 1960er/70er, Einfamilien- und Reihenhäuser aus der Zeit Dorfkerne + 1950er–1970er. Der häufigste Schaden ist erhöhte Bodenfeuchte und drückendes Wasser im Kellerbereich durch die Lage in der Regnitz- und Aurachaue. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:

• Erhöhte Bodenfeuchte und drückendes Wasser im Kellerbereich durch die Lage in der Regnitz- und Aurachaue
• Fehlende oder versagte Bauwerksabdichtung an Kelleraußenwänden der 1950er/60er-Bauten
• Wärmebrücken und Betonschäden an den Fertigteilelementen der 1960er/70er-Wohnanlagen
• Aufsteigende Feuchte im Sandstein-Sockelmauerwerk der alten Ortskerne

Postleitzahl 91056. Ausführlich: Bausachverständiger für Südwest.

Welche Bauschäden sind in Büchenbach typisch?

In Büchenbach dominiert Fränkischer Altort mit Bauernhöfen, Sandsteinhäusern und Fachwerk, Reihenhäuser und mehrgeschossige Wohnblöcke der 1960er–1980er, Neubausiedlungen Büchenbach Nord und West aus der Zeit Altort 18./19. Jh. + 1960er–1980er, Neubau. Der häufigste Schaden ist aufsteigende Feuchte im Natursteinmauerwerk der Bauernhäuser im Altort. Diese vier Muster sehe ich dort am häufigsten:

• Aufsteigende Feuchte im Natursteinmauerwerk der Bauernhäuser im Altort
• Schädlingsbefall und Tauwasserschäden an Holzbalkendecken und nachträglich ausgebauten Dachgeschossen
• Einschalige, ungedämmte Außenwände und undichte Flachdächer der 1960er/70er-Bauten
• Abdichtungs- und WDVS-Ausführungsmängel in den Neubaugebieten Büchenbach Nord und West

Postleitzahl 91056. Ausführlich: Bausachverständiger für Büchenbach.

Warum die Bauepoche über die Schäden entscheidet

Jede Bauepoche hat ihre Schwachstellen, und sie wiederholen sich. Gründerzeitbauten leiden an Holzbalkendecken und aufsteigender Feuchte. Nachkriegsbauten an mangelhafter Wärmedämmung und Flachdächern. Fertigteil- und Plattenbauten an Wärmebrücken in den Fugen und an Asbest. Neubauten an Ausführungsfehlern beim Wärmedämmverbundsystem und an Abdichtungsmängeln.

Wenn ich eine Immobilie für Erlangen begutachte, weiß ich deshalb vor dem Ortstermin, wo ich zuerst hinsehe. Das spart Zeit und findet die Schäden, die zählen. Was das kostet, steht auf der Seite Kosten.

Häufig gestellte Fragen