Das Wichtigste in Kürze:
- Bei Altbauten konzentriert sich die Prüfung auf Feuchtigkeit, Dach, Haustechnik, Statik und Schadstoffe.
- Jedes Baujahr hat typische Schwachstellen, die ein erfahrener Sachverständiger kennt.
- Erlanger Barockhäuser aus der Hugenottenzeit haben Sandsteinmauerwerk ohne Horizontalsperre als typische Risikostelle.
- Nachkriegsbauten in Büchenbach und Anger zeigen Alterungserscheinungen bei Flachdach, Dämmung und Installationen.
- Die Prüfung vor dem Kauf ist bei Altbauten wichtiger als bei Neubauten, weil die Sachmängelhaftung ausgeschlossen ist.
Altbauten sind gefragt: hohe Decken, Stuck, gewachsene Nachbarschaften. Doch hinter der schönen Fassade können erhebliche Sanierungskosten lauern. Wer einen Altbau kaufen möchte, sollte die typischen Schwachstellen kennen. Für Erlangen mit seiner barocken Planstadt und den Nachkriegssiedlungen in Büchenbach gibt es zehn Prüfpunkte, die bei der Besichtigung nicht fehlen dürfen.
1. Kellerfeuchte und Abdichtung
Der Keller ist die Schwachstelle Nummer eins bei Altbauten. Gebäude vor 1960 haben in der Regel keine normgerechte Kellerabdichtung. Fehlende Horizontalsperren lassen Feuchtigkeit kapillar aufsteigen. In Erlangen verschärft die Lage im Regnitztal dieses Risiko: Der Grundwasserspiegel ist in vielen Stadtteilen hoch, und nach Starkregenereignissen kann der Pegel weiter ansteigen.
Prüfen Sie den Keller auf Salzausblühungen, abblätternden Putz, feuchte Stellen und muffigen Geruch. Ein Sachverständiger misst die Feuchtigkeit im Mauerwerk und beurteilt, ob eine nachträgliche Abdichtung notwendig ist. Mehr dazu auf unserer Seite zur Beratung bei Feuchteschäden.
2. Dachzustand und Dachstuhl
Das Dach schützt das gesamte Gebäude. Undichtigkeiten verursachen die teuersten Folgeschäden, weil Wasser über Monate unbemerkt in die Konstruktion eindringen kann. Prüfen Sie im Dachraum: Gibt es feuchte Stellen an Sparren oder Pfetten? Sind Ausflugslöcher von Holzschädlingen sichtbar? Ist die Unterspannbahn noch intakt?
Bei Erlanger Altbauten aus dem 18. und 19. Jahrhundert sind die Dachstühle oft noch original. Solange sie trocken gehalten wurden, halten Nadelholzsparren Jahrhunderte. Bei Feuchteeinwirkung sind Fäulnis und Holzschädlinge jedoch ein reales Risiko.
3. Fassade und Mauerwerk
Betrachten Sie die Fassade aus einigen Metern Entfernung. Risse, Ausblühungen und Abplatzungen sind Warnsignale. Bei Erlanger Sandsteinfassaden der Barockzeit ist oberflächliche Verwitterung normal. Tiefe Abplatzungen, durch die der Kern des Steins freiliegt, erfordern dagegen eine fachgerechte Restaurierung.
Vertikale Risse, die über mehrere Geschosse verlaufen, können auf Setzungsprobleme hinweisen. Eine Bauschaden-Bewertung klärt, ob die Risse statisch relevant sind.
4. Haustechnik: Elektrik, Heizung, Sanitär
Die Haustechnik ist der am häufigsten unterschätzte Kostenfaktor beim Altbaukauf. Prüfpunkte sind:
- Alter und Typ des Sicherungskastens (Schraubsicherungen = veraltet)
- Vorhandensein von FI-Schutzschaltern
- Material der Wasserleitungen (Blei, verzinkter Stahl = tauschbedürftig)
- Alter der Heizungsanlage und Zustand der Heizkörper
5. Fenster und Verglasung
Alte Einfachverglasungen sind energetisch und akustisch ungenügend. Doppelverglasung ohne Wärmeschutzbeschichtung (vor ca. 1995) ist zwar besser, erreicht aber nicht den heutigen Standard. Prüfen Sie Rahmen auf Verformung, Beschläge auf Funktion und Dichtungen auf Zustand.
Bei denkmalgeschützten Erlanger Gebäuden kann der Fenstertausch an Auflagen der Denkmalschutzbehörde gebunden sein. Historische Sprossenfenster müssen oft nachgebaut werden.
Kontaktieren Sie uns für eine professionelle Altbaubewertung.
6. Holzbalkendecken und Statik
Holzbalkendecken in Altbauten sind grundsätzlich tragfähig, wenn sie trocken und frei von Schädlingsbefall sind. Schwammige Stellen, federnde Böden oder sichtbare Durchbiegung deuten auf Probleme hin. In Erlanger Altbauten der Barockzeit sind massive Holzbalkendecken mit Lehmschüttung üblich. Diese haben gute Schalldämmeigenschaften, können aber bei Feuchteeinwirkung geschädigt sein.
7. Schadstoffe: Asbest und Holzschutzmittel
Gebäude aus den 1950er bis 1980er Jahren enthalten häufig Asbest in Dachplatten, Bodenbelägen, Fassadenplatten oder Rohrummantelungen. Holzschutzmittel wie Lindan oder PCP wurden bis in die 1990er Jahre im Dachstuhl eingesetzt. Diese Stoffe sind gesundheitsgefährdend und müssen bei Sanierungen fachgerecht entfernt werden.
8. Energetischer Zustand
Der Energieausweis gibt eine erste Orientierung. Altbauten haben typischerweise hohe Energieverbräuche aufgrund fehlender Dämmung. Die Nachrüstpflichten nach GEG (z.B. Dachbodendämmung, Austausch alter Heizkessel) sollten Sie kennen, da sie Investitionen nach dem Kauf erfordern können.
Unsere Seite zur Bauthermografie erklärt, wie Wärmebrücken sichtbar gemacht werden.
9. Grundriss und Umbauten
Prüfen Sie, ob nachträgliche Umbauten genehmigt waren. Entfernte tragende Wände, eingezogene Zwischengeschosse oder nachträglich ausgebaute Keller können statische und baurechtliche Probleme verursachen.
10. Außenanlagen und Entwässerung
Kaputte Entwässerungsrohre, undichte Regenrinnen oder fehlendes Gefälle vom Haus weg können zu Feuchtigkeitsschäden an Kellerwänden und Fundament führen. In Erlangen sollten Sie bei Grundstücken in Regnitznähe auch die Hochwasserlage prüfen.
Auf unserer Leistungsseite finden Sie eine Übersicht aller Prüfungen, die wir für Erlangen anbieten.
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Häufige Fragen
Ab welchem Alter gilt ein Haus als Altbau?
Eine feste Definition gibt es nicht. In der Praxis gelten Gebäude, die vor 1949 errichtet wurden, als Altbauten. Im weiteren Sinne werden auch Nachkriegsbauten bis etwa 1980 dazu gezählt, da sie ebenfalls typische Alterungserscheinungen zeigen.
Sind Altbauten schlechter als Neubauten?
Nicht grundsätzlich. Altbauten haben andere Stärken und Schwächen als Neubauten. Massive Wände, hohe Decken und gewachsene Lagen sind Vorteile. Energetischer Standard, Haustechnik und Abdichtung sind typische Schwachstellen.
Was kostet die Sanierung eines Erlanger Altbaus typischerweise?
Das hängt stark vom Zustand und vom Umfang der gewünschten Maßnahmen ab. Eine realistische Einschätzung liefert ein Kurzgutachten mit Sanierungskostenschätzung.
Muss ich einen Altbau nach dem Kauf energetisch sanieren?
Das GEG schreibt bestimmte Nachrüstpflichten vor, z.B. die Dämmung zugänglicher oberster Geschossdecken und den Austausch von Heizkesseln, die älter als 30 Jahre sind. Darüber hinaus besteht keine Sanierungspflicht.
Welche Baujahre sind für Erlangen typisch?
Die Erlanger Innenstadt hat Gebäude ab dem späten 17. Jahrhundert (barocke Planstadt). Büchenbach, Anger und Rathenau sind von Nachkriegsbauten der 1960er bis 1980er Jahre geprägt. Dazwischen gibt es Gründerzeitgebäude und Bauten der 1920er und 1930er Jahre.
Sie möchten einen Altbau für Erlangen kaufen? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. DEKRA-zertifizierter Sachverständiger Jörg Aichinger prüft Ihren Altbau systematisch von Keller bis Dach.