Immobilie vor dem Kauf prüfen lassen: Der Ablauf

Das Wichtigste in Kürze:

Die Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf umfasst fünf Schritte: Kontaktaufnahme, Unterlagensichtung, Vor-Ort-Termin, schriftlicher Bericht und Nachbesprechung.
Ein DEKRA-zertifizierter Sachverständiger erkennt verdeckte Mängel, die bei normalen Besichtigungen nicht auffallen.
Der Vor-Ort-Termin dauert je nach Objektgröße zwischen zwei und vier Stunden.
Erlanger Barockhäuser aus der Hugenottenzeit und Nachkriegsbauten in Büchenbach haben jeweils typische Schwachstellen.
Der Bericht mit Fotos und Handlungsempfehlungen dient als Grundlage für die Kaufpreisverhandlung.

Wer eine Immobilie vor dem Kauf prüfen lassen möchte, steht vor der Frage, wie eine solche Begutachtung eigentlich abläuft. Für Erlangen mit seiner barocken Planstadt, den Nachkriegssiedlungen und den universitätsnahen Wohngebieten ist die Bandbreite an Gebäudetypen groß. Jeder Typ bringt eigene Risiken mit. Dieser Artikel erklärt den gesamten Ablauf einer professionellen Hauskaufberatung, damit Sie wissen, was Sie als Auftraggeber erwartet.

Warum sollten Sie eine Immobilie für Erlangen vor dem Kauf begutachten lassen?

Beim normalen Besichtigungstermin fallen Ihnen der Zustand der Böden auf, die Optik der Fassade und das Alter der Fenster. Was Sie nicht sehen: Feuchtigkeit im Mauerwerk, mangelhafte Dachdämmung, veraltete Elektrik oder Risse in der Tragstruktur. Ein Sachverständiger prüft systematisch nach bauphysikalischen Kriterien, nicht nach Optik.

In Erlangen ist das besonders relevant. Die Lage im Regnitztal sorgt in vielen Stadtteilen für einen hohen Grundwasserspiegel. Die Sandsteinfassaden der barocken Planstadt zeigen Verwitterungsspuren, die Laien schwer einordnen können. Und die Geschosswohnungsbauten aus den 1960er und 1970er Jahren in Büchenbach haben typische Schwachstellen bei Flachdach und Dämmung. Ein erfahrener Sachverständiger kennt diese lokalen Besonderheiten und weiß, worauf er achten muss.

Schritt 1: Wie läuft die Kontaktaufnahme ab?

Der erste Schritt ist ein Telefonat oder eine Nachricht, in der Sie die Eckdaten der Immobilie schildern. Dazu gehören Baujahr, Gebäudetyp, Lage und der Anlass Ihres Interesses.

Auf Basis dieser Informationen schätzt der Sachverständige ein, worauf bei der Begutachtung besonders zu achten ist. Ein Hugenottenhaus aus dem 18. Jahrhundert in der Erlanger Innenstadt erfordert eine andere Prüfstrategie als ein Einfamilienhaus aus den 1970er Jahren in Büchenbach oder eine Eigentumswohnung in einem Neubaugebiet nahe dem Siemens-Campus.

Vor dem Ortstermin sollten Sie folgende Unterlagen beschaffen, sofern vorhanden:

Grundrisse und Baupläne
Energieausweis
Angaben zu durchgeführten Sanierungen oder Umbauten
Exposé des Maklers mit Objektbeschreibung
Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen

Nicht alle Unterlagen sind zwingend erforderlich. Aber je mehr Informationen vorab vorliegen, desto gezielter kann der Sachverständige beim Ortstermin vorgehen.

Details zu den einzelnen Prüfbereichen finden Sie auf unserer Seite zur Hauskaufberatung.

Schritt 2: Was passiert beim Vor-Ort-Termin?

Der Vor-Ort-Termin ist das Kernstück der Begutachtung. Der Sachverständige untersucht das Gebäude systematisch von außen nach innen, vom Keller bis zum Dach.

Die Begutachtung beginnt mit der Außenhülle: Fassade, Dach, Fenster, Sockelbereich und Entwässerung. Risse in der Fassade, absandender Putz, fehlende Tropfkanten oder verstopfte Dachrinnen geben Aufschluss über den Instandhaltungszustand. Bei Erlanger Sandsteinfassaden der Barockzeit ist oberflächliche Verwitterung normal. Tiefe Abplatzungen, durch die der Kern des Steins freiliegt, erfordern dagegen fachgerechte Restaurierung.

Im Inneren prüft der Sachverständige Keller, Wohnräume, Bäder, Dachboden und Haustechnik. Dabei kommen Messgeräte zum Einsatz:

Feuchtemessgeräte für Wände, Decken und Böden
Thermografie-Kamera zur Erkennung von Wärmebrücken
Rissbreitenlupen zur Bewertung von Mauerrissen
Endoskop-Kamera für unzugängliche Hohlräume

Für Erlangen gibt es bei der Begutachtung typische Schwerpunkte. Bei Altbauten der barocken Innenstadt liegt der Fokus auf Kellerfeuchte, denn fehlende Horizontalsperren und der hohe Grundwasserspiegel durch die Regnitznähe sind hier verbreitet. Dazu kommen Holzbalkendecken und der Zustand des Sandsteinmauerwerks. Bei Nachkriegsbauten in Büchenbach oder Anger sind Flachdachabdichtung, Dämmung der Gebäudehülle und die veraltete Haustechnik die kritischen Punkte.

Der Termin dauert je nach Gebäudegröße zwischen zwei und vier Stunden. Sie sollten nach Möglichkeit dabei sein, um Fragen direkt stellen zu können.

Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch zum Ablauf.

Schritt 3: Was steht im Bericht?

Nach dem Vor-Ort-Termin erhalten Sie einen schriftlichen Bericht, der alle Feststellungen dokumentiert und bewertet. Der Bericht ist so aufgebaut, dass auch Laien ihn verstehen können.

Er umfasst in der Regel folgende Abschnitte:

Objektbeschreibung: Baujahr, Bauweise, Lage, Größe und Ausstattung.
Zustandsbewertung nach Gewerken: Dach, Fassade, Fenster, Keller, Haustechnik, Innenausbau. Jeweils mit Zustandsnoten und Fotos.
Mängelliste: Alle festgestellten Mängel mit Beschreibung, Ursache und Dringlichkeit.
Handlungsempfehlungen: Welche Maßnahmen kurzfristig, mittelfristig und langfristig notwendig sind.
Kostenschätzung: Grobe Einordnung des finanziellen Aufwands für notwendige Instandsetzungen.

Fotos und Messwerte untermauern die Feststellungen. Der Bericht wird in der Regel innerhalb von ein bis zwei Wochen nach dem Ortstermin zugestellt. Bei zeitkritischen Kaufentscheidungen ist eine schnellere Bearbeitung möglich, etwa als Kurzgutachten mit den wichtigsten Feststellungen.

Schritt 4: Wie läuft die Nachbesprechung ab?

Die Nachbesprechung ist ein oft unterschätzter, aber wichtiger Teil des Prozesses. Der Sachverständige geht den Bericht mit Ihnen durch und beantwortet Ihre Fragen.

Sie klären gemeinsam, welche Mängel tatsächlich kaufentscheidend sind und welche sich mit vertretbarem Aufwand beheben lassen. Der Sachverständige ordnet die Befunde ein und gibt eine ehrliche Einschätzung, ob der aufgerufene Kaufpreis im Verhältnis zum Gebäudezustand angemessen ist.

Viele Auftraggeber nutzen die Ergebnisse, um den Kaufpreis nachzuverhandeln. Ein dokumentierter Sanierungsbedarf ist ein sachliches Argument, das Verkäufer und Makler ernst nehmen.

Bei Bedarf kann der Sachverständige Sie auch nach dem Kauf weiter begleiten, etwa bei der Planung und Überwachung von Sanierungsmaßnahmen. Informationen dazu finden Sie unter Sanierungsberatung.

Welche Besonderheiten gibt es für Erlangen?

Erlangen hat als barocke Planstadt eine besondere Baugeschichte. Die Neustadt wurde ab 1686 systematisch als Hugenottenstadt angelegt: schnurgerade Straßen, einheitliche zwei- bis dreigeschossige traufständige Häuser mit Sandsteinfassaden. Diese Gebäude haben massive Wände, hohe Decken und oft noch die originalen Holzbalkendecken. Solange sie trocken gehalten wurden, sind sie in bemerkenswert gutem Zustand. Die typische Schwachstelle ist die fehlende Horizontalsperre: Feuchtigkeit steigt kapillar im Sandsteinmauerwerk auf und zeigt sich als Salzausblühung im Erdgeschoss.

In Büchenbach, dem großen Neubaugebiet der 1960er bis 1980er Jahre, stehen Geschosswohnungsbauten und Einfamilienhäuser, die inzwischen Sanierungsbedarf bei Dach, Fassade und Haustechnik zeigen. Die Lage im Regnitztal bringt zusätzlich Hochwasserrisiko und hohen Grundwasserspiegel mit sich.

Ein Sachverständiger, der diese lokalen Verhältnisse für Erlangen kennt, erkennt potenzielle Probleme deutlich schneller.

Worauf sollten Sie bei der Wahl des Sachverständigen achten?

Die Berufsbezeichnung "Baugutachter" ist in Deutschland nicht geschützt. Achten Sie deshalb auf anerkannte Zertifizierungen. Eine DEKRA-Zertifizierung belegt, dass der Sachverständige seine Fachkenntnisse in einer unabhängigen Prüfung nachgewiesen hat und sich regelmäßig weiterbildet.

Erfahrung mit dem regionalen Baubestand ist ein weiterer Vorteil. Wer die typischen Bauweisen und Bodenverhältnisse für Erlangen und die Region Mittelfranken kennt, arbeitet gezielter und effizienter. Fragen Sie vor der Beauftragung nach Referenzen und nach dem konkreten Ablauf.

Häufige Fragen

Wann sollte ich die Begutachtung beauftragen?

Idealerweise vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Die meisten Kaufinteressenten vereinbaren den Termin nach der zweiten Besichtigung, wenn ernsthaftes Kaufinteresse besteht.

Muss der Verkäufer der Begutachtung zustimmen?

Ja, da der Sachverständige Zugang zum Gebäude benötigt. Die meisten Verkäufer stimmen zu, da eine Begutachtung Vertrauen in das Objekt signalisiert. Bei Verweigerung sollten Sie vorsichtig sein.

Kann ich beim Vor-Ort-Termin dabei sein?

Ja, das ist sogar empfehlenswert. So können Sie Fragen direkt stellen und die Befunde vor Ort nachvollziehen.

Was ist der Unterschied zwischen Kurzgutachten und ausführlichem Bericht?

Ein Kurzgutachten fasst die wesentlichen Befunde zusammen und gibt eine Gesamteinschätzung. Ein ausführlicher Bericht dokumentiert jeden Befund im Detail mit Fotos und Messwerten. Für Kaufentscheidungen reicht oft ein Kurzgutachten.

Prüft der Sachverständige auch die Haustechnik?

Ja, eine Sichtprüfung der Heizungsanlage, Elektroverteilung und Sanitärinstallation gehört zum Standard. Für eine vertiefte Prüfung der Elektrik ist ein Elektrofachbetrieb erforderlich.

Kann ich den Bericht für Kaufpreisverhandlungen nutzen?

Ja, das ist einer der häufigsten Gründe für eine Hauskaufberatung. Dokumentierte Mängel und ein geschätzter Sanierungsaufwand sind sachliche Argumente in der Preisverhandlung.

Wie kurzfristig kann ein Termin für Erlangen vereinbart werden?

In der Regel ist ein Termin innerhalb von ein bis zwei Wochen möglich. Bei dringenden Fällen finden wir oft auch kurzfristigere Lösungen.

Deckt die Begutachtung auch Schimmelbefall ab?

Sichtbarer und messtechnisch erkennbarer Schimmelbefall wird im Rahmen der Begutachtung festgestellt. Für eine detaillierte Schimmelanalyse mit Laborproben ist ein separater Auftrag sinnvoll. Mehr dazu unter Feuchteschäden und Schimmel.

Sie möchten eine Immobilie für Erlangen und Umgebung vor dem Kauf prüfen lassen? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. DEKRA-zertifizierter Sachverständiger Jörg Aichinger prüft Ihre Wunschimmobilie systematisch von Keller bis Dach.